Новости

27 июля 2012

Единый налог на недвижимость ударит по владельцам большой собственности

Платим по-старому

Действующее сейчас налоговое законодательство предусматривает, что граждане, владеющие недвижимым имуществом, должны уплачивать земельный налог и налог на имущество физических лиц. Плательщиками земельного налога являются те, кто обладает земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. А плательщиками налога на имущество физических лиц являются собственники домов, квартир, дач, гаражей и иных строений.

«Конкретный размер налоговых ставок определяется муниципалитетами, однако федеральным законодательством предусмотрен верхний предел налоговых ставок, – поясняет управляющий партнер юридической фирмы RBL Дмитрий Самигуллин. - Например, ставка земельного налога не может превышать 0,3% в отношении земельных участков, отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения. Та же ставка предусмотрена для приобретенных (предоставленных) земельных участков для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства. Для иных земельных участков предусмотрена ставка 1,5%. Расчет осуществляется исходя из сведений государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости земельного участка. Что касается налога на имущество физических лиц, то налог исчисляется на основании данных о его инвентаризационной стоимости по состоянию на 1 января каждого года».

Как отмечает старший юрист юридической группы «Яковлев и партнеры» Светлана Зверева, имущественные налоги граждане самостоятельно не исчисляют. За них это делают налоговые органы, причем налог исчисляется на основании данных о стоимости имущества по состоянию на 1 января каждого года. Такие данные ежегодно в срок до 1 марта предоставляют налоговикам органы, осуществляющие кадастровый учет, ведение государственного кадастра недвижимости и государственную регистрацию прав на него, а также органы, осуществляющие государственный технический учет. В случаях, когда расчет налога производят налоговые органы, у налогоплательщика не возникает обязанности по уплате налога, пока он не получил соответствующее уведомление.

Самарская область – один из 12 пилотных регионов, в которых с конца 2010 года начались работы по оценке кадастровой стоимости объектов капитального строительства

«Пересмотр неправильно произведенного налогообложения допускается не более чем за три предыдущих года. Поскольку конкретный механизм перерасчета налогов для физических лиц не урегулирован налоговым законодательством, все неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика, – отмечает эксперт. - Обжалование действий налоговых органов и их должностных лиц производится в общем порядке, установленном налоговым законодательством, за исключением оспаривания инвентаризационной либо кадастровой стоимости».

Два в одном

В целях реформирования имущественного налогообложения организаций и физических лиц государство планирует заменить действующий земельный налог и налог на имущество физических лиц единым налогом на недвижимость. Введение налога на недвижимость – это приоритет налоговой политики последних лет.

«Базой по новому налогу должна выступать кадастровая стоимость объекта недвижимости, – говорит Светлана Зверева. - Планируемый единый налог на недвижимость позиционируется как налог с рыночной стоимости имущества. Однако законодательство не устанавливает презумпцию равенства кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости. Несмотря на то, что оценочная деятельность урегулирована множеством нормативных правовых актов, определенная доля субъективного усмотрения в процессе самой оценки неизбежна».

Самарская область – один из 12 пилотных регионов, в которых с конца 2010 года начались работы по оценке кадастровой стоимости объектов капитального строительства. По словам руководителя Кадастрового центра Поволжского Центра Развития Ольги Сафоновой, сейчас сформирована база для исчисления единого налога, которая содержит информацию обо всех земельных участках, поставленных на кадастровый учет. Таковых более 1,3 млн штук. Также в эту базу включена информация об объектах капитального строительства, которые когда-либо повергались техническому учету, – их 1,7 млн штук, у каждого из объектов определена кадастровая стоимость и внесена в кадастр.

«При выведении кадастровой стоимости за основу берутся рыночные данные об объекте оценки, – рассказывает Ольга Сафонова. – И земельные участки, и капитальные строения описываются в разрезе определенных ценообразующих факторов, которые определены методикой проведения массовой оценки и в основном имеют под собой сведения кадастра: год постройки, материал стен, площадь, этажность, конструктивные элементы, адрес и т.д. Плюс добавляются социально-экономические характеристики, которые позволяют судить о развитости территории. К ним относятся плотность заселения территории, численность населения, уровень заработной платы, расстояния от объектов до центров рекреаций или источников вредного воздействия. Таким образом, все ценообразущие факторы при построении модели совершенно объективны. И качество этой модели зависит только от того, насколько правильно собраны эти данные по объектам-аналогам и насколько точно описаны объекты оценки, содержащиеся в кадастре. Все модели, на основании которых производились оценки, строятся в автоматизированных программных комплексах. Это программное обеспечение сертифицировано и стандартизировано, поэтому не следует говорить о том, что результаты кадастровой оценки очень сильно отличаются от рыночной, тем более что по закону кадастровая оценка должна быть максимально приближена к рыночной, и на это направлены и существующие методики, и расчетные процедуры. Но при всем этом данная оценка остается массовой, и при ее проведении просто невозможно учесть абсолютно все ценообразующие факторы, как это происходит при индивидуальной оценке. Например, мы не можем оценить качественное состояние квартиры или выявить, что на земельном участке находится стихийная свалка и его невозможно использовать по назначению. Такие параметры, конечно, кадастровая оценка не может учитывать. Но подобные примеры - это скорее исключение из правила, чем общая практика: мы проводили собственный анализ соответствия результатов кадастровой оценки рыночной ситуации и выявили, что по самому массовому сегменту – квартирам – результат потрясающе качественный».

Спорные вопросы

Уже сейчас возможно получить сведения о кадастровом номере и кадастровой стоимости интересующего объекта недвижимости. Для этого необходимо заказать выписку о земельном участке из кадастра. Эта услуга бесплатная и делается в течение 7-10 дней. На титульном листе документа будет содержаться информация о кадастровой стоимости объекта.

Сейчас формируется и практика пересмотра результатов кадастровой оценки. Как сообщает Светлана Зверева, значимой в возникающих спорах является новая позиция Высшего арбитражного суда РФ 2011 года, высказанная в рамках спора о несоответствии определенной в установленном порядке и внесенной в кадастр кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости при наличии отчета оценщика о рыночной стоимости. Это постановление определяет правовую позицию, в соответствии с которой права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр рыночной стоимости, подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость.

«Статьей 24.19 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сегодня предусматривается два основания изменения кадастровой стоимости земель и объектов капитального строительства: во-первых, это недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; во-вторых, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. Кроме того, оспорить результаты оценки можно как в досудебном порядке, так и в суде. Для досудебного оспаривания при Росреестре создана комиссия по рассмотрению споров по результатам кадастровой оценки, куда и могут обращаться заявители. Для этого необходимо сформировать пакет документов, который включает отчет о независимой рыночной оценке объекта недвижимости. Но здесь стоит учесть, что если оценка произведена некачественно (т.е. заключение содержит явное занижение рыночной стоимости), то у членов комиссии будут явные основания проголосовать «против», в результате решения о пересмотре кадастровой стоимости принято не будет. Обратиться в комиссию с другим отчетом об оценке гражданин не имеет права, и ему останется только вариант судебного оспаривания», – предупреждает Ольга Сафонова.

СПРАВКА

Появление досудебного оспаривания результатов кадастровой оценки обусловлено желанием госорганов снизить количество обращений в суд и упростить эту процедуру для простых граждан. Важно помнить, что досудебный пересмотр возможен только в течение шести месяцев с момента внесения данных в кадастр.

В Самарской области созданная при Росреестре комиссия по вопросам оспаривания кадастровой стоимости объектов капитального строительства заканчивает работу в сентябре текущего года, но примерно в это же время начнется работа по рассмотрению споров в отношении кадастровой стоимости земельных участков категорий земель населенных пунктов, промышленности, особо охраняемых территорий, земель садоводств и сельхозземель, результаты новой оценки которых должны быть приняты в августе-сентябре.

Ольга САФОНОВА,

руководитель Кадастрового центра Поволжского Центра Развития:

– С введением единого налога на недвижимость налоговая нагрузка на граждан возрастет практически повсеместно. Но новый налог призван восстановить социальную справедливость: в меньшей степени это ощутят малообеспеченные слои населения и люди, обеспеченные жильем в пределах социальных норм. Те же, кто владеет объектами недвижимости «с излишком», платить будут значительно больше.

Светлана ЗВЕРЕВА,

старший юрист юридической группы «Яковлев и партнеры»:

– Говорить об особенностях налога на недвижимость рано, поскольку федеральным законодательством предлагается установить лишь общие параметры: налогоплательщиков, объекты налогообложения, порядок определения налоговой базы; минимальный и максимальный уровни налоговой ставки. Целесообразно на федеральном уровне установить дифференцированную ставку налога, определить налоговые вычеты, закрепить категории получателей льгот.

Волжская коммуна

Все новости