Новости

05 июня 2012

Идем на восток: квартиры под Москвой

Районы, находящиеся к востоку от Москвы, традиционно развивались как промышленные. Как минимум с середины XIX века здесь строились заводы и фабрики, селился рабочий люд. Сегодня это накладывает свой отпечаток на рынок недвижимости: места населенные, много городов, публика обитает не самая помпезная. Но есть и плюсы – к примеру, определенное развитие инфраструктуры. А также цены – более доступные, чем на западе.

В том, что и как происходит на первичном рынке Ближнего (до 20 км от МКАД) Восточного Подмосковья, и разбирался «Журнал о недвижимости MetrInfo.ru».

Автодороги: проблемы все те же

Шоссе, идущих от Москвы на восток, три: Щелковское, Нижегородское (Горьковское) и Носовихинское. В принципе, сюда же можно отнести Новорязанскую трассу, но мы уже рассматривали ее в нашем обзоре, посвященном Юго-востоку (см. «Новостройки Подмосковья: ищем квартиру на юго-востоке. Котельники, Люберцы, Жуковский возводят квадратные метры: монолитные и панельные, мини-полисы и точечные дома. Предложения от 45 тыс. рублей за метр»).

Итак, изучаем названную выше «тройку». Щелковское шоссе – вполне приличная трасса, пока проходит в черте Москвы. Однако при выезде из столицы, напоминаетАлександр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ», трасса, прежде состоящая из восьми полос, резко сужается. Кроме того, сразу после МКАД мы попадаем в Балашиху, где «собираем» все находящиеся в этом городе светофоры. Есть, правда, обнадеживающий момент: как говорит Евгений Сокол, руководитель управления маркетинга и рекламы ООО «Офис продаж МГСН», планируется реконструкция Щелковского шоссе. Уже в 2013 году – ждать осталось недолго.

Нижегородское шоссе. Проблемы, в принципе, те же: сужение после МКАД, светофоры в городах, через которые эта трасса проходит. Ситуация осложняется еще и тем обстоятельством, что на этой трассе огромное количество транзитного транспорта. «Шоссе - магистраль федерального значения протяженностью более 1300 км, - отмечает Александр Энгель. – Оно соединяет Центральный регион России с Поволжьем, что и объясняет большой объем проходящего по трассе грузового и транзитного потоков. Кроме того, им пользуются и жители многих подмосковных городов (Балашиха, Ногинск и др.), которые ежедневно ездят на работу в Москву».

Носовихинское шоссе. Тут потоки транспорта существенно меньше. Но и сама трасса – в куда более плачевном состоянии. Она узкая: ее ширина, говорит Марина Акимова, руководитель отдела новостроек компании «Арсенал Холдинг», практически на всем протяжении составляет всего около 7 м, поэтому обгоны здесь довольно опасны. К тому же на шоссе есть несколько переездов через железную дорогу – не эстакады, а именно переезды со шлагбаумами, на которых собираются огромные пробки.

В перспективе должна быть построена новая трасса Москва-Ногинск, которая разгрузит Нижегородское и Носовихинское шоссе. Но с ней свои проблемы. Строительство все откладывается (последняя вычитанная нами в интернете версия пуска в эксплуатацию – 2017 год). Да еще трассу планируют сделать платной, от чего радость от ее появления несколько охлаждается.

…Если же говорить в целом, то транспортная ситуация к востоку от Москвы может быть признана тяжелой. «Восточное направление считается загруженным и пробочным», - подводит итог Владимир Каширцев, директор по развитию бизнеса компании «Азбука жилья».

«Пехотинцам»: хорошо там, где железная дорога

Тем гражданам, кто пользуется общественным транспортом, предлагается стандартный выбор – маршрутки и автобусы, а также электрички. С первым все вроде бы хорошо: ходят маршрутные такси от нескольких станция метро («Выхино», «Новогиреево», «Перово», «Щелковской», «Партизанской»), интервалы движения не очень большие. Однако этот общественный автотранспорт вынужден двигаться по тем же шоссе – а они на востоке Подмосковья, как мы помним, загружены.

Выручает (там, где она есть) железная дорога. Поезда от Курского вокзала отправляются часто, время в пути небольшое и (что очень важно) предсказуемое. А еще, напоминает Софья Сычева, менеджер по рекламе ООО «СИТИ », в некоторые города курсируют скоростные электропоезда «Спутник» - путешествие на них будет не только быстрым, но и комфортным.

Экология: для города нормально

Люди, хотя бы немного знакомые с реалиями подмосковного рынка недвижимости, наверняка знают об этом стереотипе: к западу от столицы экология хорошая, а к востоку – не очень. Известны и объяснения: роза ветров, развитие промышленности и т.п.

Утверждать, что все эти соображения совершенно беспочвенны, мы не будем. Однако обратим внимание на пару нюансов. Замечательная экология важна длязагородной недвижимости (т.е. дач, коттеджей), тогда как покупатели квартир в городских домах значительно менее требовательны. Ну не могут в окно вашей многоэтажки заглядывать звери из Красной книги – и разумные люди это понимают! Второе: основным загрязнителем на сегодня стала не промышленность, а автомобили – а их много везде. Плюс во многих городах исследуемого нами региона много парков, зелени. «В районе находятся обширные природно-рекреационные зоны: «Лосиный Остров», Горенский, Озерный, Салтыковский и Кучинский лесопарки», - говорит Владимир Каширцев («Азбука жилья»).

Так что в итоге, по городским меркам, экология к востоку от Москвы вполне нормальная. «Конечно, экологическую ситуацию нельзя назвать абсолютно благополучной, - выражает это мнение Ольга Гусева, директор по маркетингу ГК «Домостроитель». – Но справедливо будет отметить, что загрязнение от проходящих дорожных магистралей и промышленных предприятий в значительной мере нейтрализуют многочисленные зеленые насаждения».

…Теперь по традиции переходим к «индивидуальным портретам» каждого из городов региона.

Реутов: метро совсем скоро

Относительно Москвы он расположен, что называется, «ближе некуда» - сразу за МКАД. Фактически этот город с населением 84 тыс. человек давно уже превратился столичный спальный район – такой же, как Новокосино или Жулебино. А осенью 2012 года намечен ввод в эксплуатацию станции метро «Новокосино», и тогда жизнь прилегающих к ней районов Реутова окончательно станет «столичной».

«Железная дорога Горьковского направления, - рассказывает Ольга Касимова, директор агентства «Центр недвижимости», - делит Реутов на две части: Южную и Северную». В городе, продолжает эксперт, хорошо развит общественный транспорт. Есть вся необходимая для жизни инфраструктура: взрослые и детские поликлиники, больница с новым хирургическим комплексом, множество других медицинских учреждений. В Реутове семь средних школ, один лицей, одна гимназия, 12 ДОУ. Так же множество детских центров развития, секций, кружков, студий, музыкальная школа, ДЮСШ, художественная школа, школы иностранных языков.

Вторичный рынок жилья достаточно разнообразен: от 5-9-этажных зданий времен Хрущева и Брежнева до современных монолитно-кирпичных ЖК 2000-х годов постройки. Средняя стоимость 1 кв. м «вторички» - около 100 тыс. руб.

Что касается нового строительства, то в Реутове расположен один из самых известных на сегодня новых проектов: микрорайон «Новокосино-2». «В его рамках планируется построить более 350 тыс. кв. м жилья, - говорит Александр Энгель («МИЦ»). – Район застраивается панельными домами популярных серий П-44Т и П-44К, а так же зданий из сборных железобетонных конструкций. Запланирована собственная инфраструктура: два детских сада, две школы, предприятия торговли и услуг. Стоимость квартир – от 2,7 млн. рублей, стоимость метра – от 72 500 рублей.

Среди других интересных проектов Ольга Касимова («Центр недвижимости») называет микрорайон 10А, который возводит ООО «Центрстрой». Дома монолитно-кирпичные, квартиры в них с межкомнатными перегородками, оборудованы пластиковыми стеклопакетами, металлическими дверями, электропроводкой до щитка, отопительными радиаторами. Лоджии застеклены, в подъездах пассажирские и грузовые лифты, есть места для консьержей. Площадь квартир – 50-120 кв. м, есть двухуровневые 150-метровые. Цена квартир начинается от 5 млн. рублей.

Микрорайон имени 1 Мая: рядом с Лосиным островом

Формально микрорайон относится к Балашихе, но фактически он – отдельное поселение. Расположен сразу после МКАД по Щелковскому шоссе. Микрорайон, говорит Владимир Каширцев («Азбука жилья») обладает собственной инфраструктурой, включающей школы, детские сады, поликлинику, больницу, магазины и др. Рядом находится Национальный парк «Лосиный остров». Территория застройки составляет 38,5 га, общая площадь возводимого жилья превышает 200 тыс. кв. м. Квадратный метр стоит в этом жилом квартале от 92,1 тыс. руб.

Микрорайон Щитниково: комплексная застройка

Он похож на предыдущий – также входит в состав Балашихи, но при этом является микрорайоном комплексной застройки. Удаленность от МКАД чуть большее – 2,5 км. Первая очередь Щитниково, напоминает Евгений Сокол («МГСН») уже построена и заселена, сейчас идет работа в квартале «Б». Он состоит из 10 корпусов современных панельных домов серий Д-25 и П-44Т, их сдача ГК запланирована на конец нынешнего года. Нижний уровень цен – 60,5 тысяч рублей за «квадрат».

Балашиха: город для молодежи

Основная часть этого города находится в 8 км от МКАД. Крупный – почти 200 тысяч населения. «Балашиха постепенно становится городом молодых и целеустремленных людей; строительство нового жилья идет более активными темпами, чем в других районах Подмосковья», - говорит Марина Акимова («Арсенал Холдинг»).

В Балашихе, продолжает эксперт, прекрасно развита инфраструктура. Здесь есть множество детских садов, школ, ВУЗов и заведений культурного назначения. Также в Балашихе расположено несколько медицинских учреждений, включающих поликлиники, городскую центральную больницу, а также несколько амбулаторий и диспансеров.

Среди наиболее интересных объектов наши эксперты назвали ЖК «Никольско-Трубецкое». «Он располагается в 7 км от МКАД, - говорит Аркадий Власенко, генеральный директор ООО «АН «Мегаполис-Сервис» г. Железнодорожный». – Проект предусматривает строительство 22 монолитно-кирпичных жилых в 17-22 этажа с подземными автостоянками, административно-гостиничного комплекса,торгово-развлекательного центра. Также строится общеобразовательная школа и два детских сада. Первая очередь проекта будет сдаваться ГК в III квартале 2012 года, а окончательное завершение всего проекта намечено на 2018 год».

«ЖК «Никольско-Трубецкое» предоставляет все условия для комфортного семейного отдыха и уютного проживания, - отмечает Марина Акимова («Арсенал Холдинг»). – Покупатели могут оформить рассрочку платежа на 10 лет под 16% годовых».Стоимость квадратного метра - от 42,5 тыс. рублей.

В числе других интересных проектов в Балашихе Александр Энгель («МИЦ») называетЖК «Новое Измайлово». Здесь возводится восемь монолитных корпусов, их общая жилая площадь составит около 310 тыс. кв. м. Предлагается большой выбор квартир площадью 37-92 кв. м. Предусмотрена также внушительная социальная инфраструктура. Цены за метр начинаются от 50 тысяч рублей.

Железнодорожный: инфраструктура на уровне

Он расположен в 12 км от МКАД по Носовихинскому шоссе. На сегодня он, говорит Владимир Каширцев («Азбука жилья»), это перспективный и динамично развивающийся город, его население превышает 110 тыс. человек. За последние годы в городе было построено много объектов бытовой и культурной инфраструктуры.

Из объектов нового строительства Марина Акимова («Арсенал Холдинг») отмечаетЖК «Центр-2». Он включает в себя шесть жилых корпусов переменной этажности (15-19 этажей). Планируется организация детских игровых площадок, а также ввод в эксплуатацию культурно-развлекательных и спортивных объектов. Стоимость 1 кв. м здесь составляет 46-81 тыс. руб., на начальном этапе реализации предоставляются скидки в размере 10% - получить их можно при полной оплате в срок до 10 дней с момента регистрации договора.

Другой интересный проект – микрорайон «Новое Павлино», строящийся в юго-западной части города. Как говорит Софья Сычева («СИТИ »), он состоит из пяти монолитно-кирпичных 17-этажных домов. В состав ЖК также входят два наземныхгаража и торгово-офисные помещения на первых этажах домов. Проектом предусмотрены места отдыха для жителей. Срок сдачи первого корпуса — II квартал 2014 года, цена 1 кв. м начинается от 48 тыс. руб.

Щелково: невысокие цены

Самый дальний из рассматриваемых нами сегодня городов – его удаленность от МКАД составляет 19 км. При этом город отличается неплохой транспортной доступностью, поскольку помимо автомобильного сообщения есть и железнодорожное – от Ярославского вокзала. «Щелково становится все более привлекательным для желающих приобрести недвижимость: это объясняется и относительной близостью к Москве, и сравнительно невысокими ценами, - говорит Марина Акимова («Арсенал Холдинг»). – А инфраструктура Щелково отвечает всем требованиям современного городского жителя. Здесь есть все, что могло бы потребоваться человеку сегодня: детские сады, школы, поликлиники, больницы, а также культурные заведения. В перспективе будет организована транспортная связь со столицей высокоскоростным трамваем. Это поможет разгрузить Щелковскую автомагистраль и облегчить путь автомобилистам до Москвы и обратно».

Из достойных внимания объектов нового строительства Евгений Сокол («МГСН») называет ЖК «Новая слобода». Он расположен в центре города, на набережной реки Клязьма. Из четырех монолитно-кирпичных корпусов переменной этажности (11-15 этажей) три уже заселены, сдача Госкомиссии четвертого ожидается в конце 2012 года. Предоставляется ипотека, цены на квартиры начинаются от 2,5 млн. руб.

Резюме от журнала www.metrinfo.ru

Восточное направление, безусловно, очень интересно. Прежде всего тем, что здесь на небольшом удалении от Москвы можно найти квартиру по ценам, заметно меньшим, чем на более престижных направлениях. А транспортная доступность многих городов просто великолепная – например, микрорайон «Новокосино-2» скоро окажется всего в 12 минутах пешком от станции московского метро.

Источник: Metrinfo.ru

Все новости