Новости

Безопасность инвестирования в квартиры Подмосковья

Инвестирование средств в квартиры московского региона снова стало популярным занятием наших "рантье". Традиционным вниманием пользуются новостройки как объекты, где можно получить максимальную годовую доходность, и здесь стоит выделить новую тенденцию: подмосковные новостройки стали перетягивать на себя инвесторов, ранее работавших только с Москвой.

В прошлом месяце глава компании "НДВ" Александр Хрусталёв заявлял о том, что до 15% покупателей среди новостроек его компании - это квартирные инвестиции. "Бест-новострой" оценивал подобную цифру в 18,4%. Андрей Биржин, управляющий партнер ТЕКТА-груп, был солидарен с руководителем "НДВ" - примерно 15% покупок делают инвесторы, а не конечные покупатели. Все перечисленные компании - это лидеры в сегменте новостроек Московской области.

Среди моих клиентов, которых я консультирую по состоянию рынка недвижимости, вообще не осталось ни одного, кто бы работал с квартирными инвестициями в столице. Подмосковье сулит большую прибыль.

Но Подмосковье - это ещё и особые риски для инвестора.

Хотелось бы отметить одно ключевое отличие рынка новостроек в Москве и области. Московская новостройка - это возводимый объект, завязанный на инвестконтракт, заключаемый между городом и застройщиком. Участок поэтому инвестконтракту передается застройщику в аренду, причём аренду обычно краткосрочную. Город может в одностороннем порядке расторгнуть инвестконтракт и не возобновить право аренды в случае, если, по его мнению, застройщик делает что-то не то.

В Подмосковье нет практики подобных инвестконтрактов. Застройщик имеет право собственности на участок, а областное руководство выдает разрешение на строительство в пределах установленных регламентов. Фактически, это означает, что влияние властей на происходящее на стройплощадке минимально.

В столице развита практика решения проблем дольщиков, попавших в руки к недобросовестным застройщикам. Так или иначе, выделяются значительные средства для обманутых дольщиков, строится специальное жильё для их нужд. В конце концов, практикуется передача инвестконтракта в руки более надежных застройщиков для завершения строительства.

В Подмосковье подобный подход отсутствует. Покупатель, вложившийся в новое строительство, находится один на один с застройщиком и зависит от добросовестности последнего практически в полном объёме. И ситуацию здесь призван решать только 214-й федеральный закон (ФЗ-214).

В области сейчас много застройщиков, которые ведут деятельность в соответствии с ФЗ-214, и именно на них стоит обращать внимание при подборе варианта. Но к сожалению, ФЗ-214 - не стопроцентная панацея. Он способен защитить от двойных продаж квартир, дать механизм воздействия на застройщика, если тот затягивает стройку. Наконец, он просто дисциплинирует последнего, если при продажах делается ставка именно на то, что новостройка возводится по ФЗ-214. Однако если застройщик изначально нацелен только на сбор средств дольщиков и не имеет особого рвения возводить дом, то ФЗ-214 не спасет. Какой-либо материальной ответственности властей на случай, если застройщик скроется с деньгами дольщиков, в нем не прописано. Как не прописано и участие области или федерального центра в завершении брошенной стройки.

Это означает, что не менее пристальный взгляд у того, кто хочет инвестировать в областную новостройку, должен быть обращен на личность и надежность самого застройщика. Как минимум, у последнего обязан быть успешный опыт завершения строек. Однако я бы хотел обратить внимание ещё на один важный признак надёжности, о котором знают, как правило, только профессионалы.

Многие областные новостройки имеют ипотечно-кредитные линии крупных и средних банков. Именно это тот признак, который подтверждает серьёзность намерений застройщика. Банки достаточно консервативны и скрупулезно подходят к изучению того или иного инвестпроекта. И если уж банк готов открывать кредитование в еще несуществующие в природе квартиры, то это означает, что он просчитал все риски и, зачастую, имеет способы решения кризисной ситуации.

В итоге, на мой взгляд, максимальным рейтингом надежности обладают те подмосковные стройки, где ФЗ-214 соседствует с ипотечными линиями таких банков как Сбербанк, ВТБ, Райффайзен-банк и пр. На второе место, как ни странно, я бы поставил стройки с серьезной ипотекой, но без ФЗ-214, и лишь на третье - "чистые" стройки по ФЗ-214 без заботы банков.

Юрий Кочетков, ведущий аналитик портала DOMGEO.ru

/Личные Деньги

Все новости