Новости

Кадастровая оценка недвижимости может быть оспорена ее владельцем

«Минимизировано участие государства в этом процессе. Раньше кадастровая оценка администрировалась на уровне федерального органа. Новая концепция предусматривает передачу таких полномочий профессиональному сообществу – оценщикам и саморегулируемым организациям оценщиков», – заявил газете ВЗГЛЯД начальник управления оценки объектов недвижимости Росреестра Алексей Штейников.

Правительство ведет разговоры о введении единого налога на недвижимость еще с 1997 года. В 2011 году президент Дмитрий Медведев в бюджетном послании заявил, что налог нужно ввести уже в 2012 году. Правда, в Минфине считают, что введение этого налога возможно не ранее 2014 года. До конца этого года Росреестр только закончит кадастровую оценку объектов недвижимости, на основе которой будет высчитывать новый налог.

Недавно Минфин рассказал Рѕ своем видении налога РЅР° недвижимость для простых граждан. Дома Рё квартиры должны облагаться налогом РЅР° недвижимость РїРѕ ставке РІ диапазоне РѕС‚ 0,01% РґРѕ 0,05%. Получается, что владелец квартиры РІ РњРѕСЃРєРІРµ стоимостью 8 млн рублей должен будет раз РІ РіРѕРґ платить налог РЅР° недвижимость РІ размере как РјРёРЅРёРјСѓРј 8 тыс. рублей. Р’прочем, конкретные размеры ставок Р±СѓРґСѓС‚ определены РІРѕ второй половине или ближе Рє концу текущего РіРѕРґР°.

О том, как идет работа по кадастровой оценке недвижимости в России, будет ли она закончена в срок и как сможет россиянин оспорить эту оценку, в интервью газете ВЗГЛЯД рассказал начальник управления оценки объектов недвижимости Росреестра Алексей Штейников.

ВЗГЛЯД: Кадастровая оценка происходит на основе данных о кадастре недвижимости. Как создается кадастр объектов недвижимости и земельных участков? Какие технические средства используются для его создания? Как часто обновляются эти данные? Кадастр охватывает всю Россию?

Рђ. РЁ.: Р’ соответствии СЃ законодательством кадастровая оценка проводится РІ отношении объектов недвижимости, учтенных РІ государственном кадастре недвижимости. Возможны РґРІР° варианта наполнения кадастра: РІ заявительном РїРѕСЂСЏРґРєРµ, РєРѕРіРґР° РїРѕ инициативе правообладателя сведения РѕР± объекте недвижимости включаются РІ кадастр недвижимости. Второй вариант – РєРѕРіРґР° государством РІ массовом РїРѕСЂСЏРґРєРµ проводятся работы РїРѕ включению РІ государственный кадастр недвижимости сведений Рѕ всех объектах недвижимости, РЅР° которые ранее были выданы документы.

Очевидно, что в заявительном порядке кадастр недвижимости будет создаваться не одно десятилетие. Как правило, мотивация правообладателя по учету его объекта недвижимости возникает только тогда, когда проводятся какие-либо операции с его объектом, например оформление сделки купли-продажи. Вместе с тем стоит задача по созданию кадастра недвижимости, на основе которого будет проведена кадастровая оценка всех объектов недвижимости для целей налогообложения с целью создания устойчивого источника формирования доходной части местных бюджетов.

Работы РїРѕ включению РІ кадастр недвижимости сведений Рѕ ранее учтенных земельных участках были проведены еще РІ 2004–2005 годах. Р’ этой СЃРІСЏР·Рё можно сказать, что кадастр недвижимости РІ отношении земельных участков уже создан. РЎ 2006 РіРѕРґР° введен земельный налог РѕС‚ кадастровой стоимости, поэтому для каждого земельного участка определена его кадастровая стоимость Рё внесена РІ государственный кадастр недвижимости. Кадастровая стоимость – величина непостоянная Рё меняется РІРѕ времени РІ СЃРІСЏР·Рё СЃ изменением рыночной конъюнктуры Рё инфраструктуры территорий. Поэтому СЃ определенной периодичностью, РІ соответствии СЃ законодательством РЅРµ реже чем РѕРґРёРЅ раз РІ пять  лет, проводится актуализация результатов определения кадастровой стоимости.

Для включения сведений РІ государственный кадастр недвижимости РѕР± объектах капитального строительства (здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства) РЅРµРѕР±С…РѕРґРёРјРѕ проинвентаризировать РІСЃРµ технические паспорта РЅР° такие объекты, оформленные БТР�. Р’ соответствии СЃ поручением правительства Р Р¤ РїРѕ введению налога РЅР° недвижимость стоит задача РїРѕ созданию реестра всех учтенных БТР� объектов недвижимости РЅР° территории Р РѕСЃСЃРёР№СЃРєРѕР№ Федерации. РљСЂРѕРјРµ того, необходимо провести кадастровую оценку таких объектов. РџСЂРё этом завершены эти мероприятия должны быть РґРѕ 2013 РіРѕРґР°.

ВЗГЛЯД: На какой стадии работы по кадастровой оценке недвижимости?

Рђ. РЁ.:  Р’ 12 субъектах работы РїРѕ кадастровой оценке уже завершены. Сейчас близится Рє завершению оценка еще РІ 29 регионах. Р’ оставшихся 42 регионах уже объявлен РєРѕРЅРєСѓСЂСЃ РїРѕ выполнению кадастровой оценки, РґРѕ конца 2012 РіРѕРґР° эта оценка будет завершена.

ВЗГЛЯД: РљР°РєРёРј образом РґРѕ СЃРёС… РїРѕСЂ происходила система оценки стоимости объектов недвижимости РІ Р РѕСЃСЃРёРё? Как теперь РїСЂРѕС…РѕРґРёС‚ процедура кадастровой оценки? Какой метод используется РїСЂРё оценке, Рё каковы основные отличия РѕС‚ старого метода?

Рђ. РЁ.: Р”Рѕ 2011 РіРѕРґР° РїРѕСЂСЏРґРѕРє проведения государственной кадастровой оценки устанавливался правительством Р РѕСЃСЃРёР№СЃРєРѕР№ Федерации. РљСЂРѕРјРµ того, государством утверждались методики проведения оценки Рё осуществлялась проверка результатов. Сейчас РєРѕРЅС†РµРїС†РёСЏ кадастровой оценки кардинально изменилась, можно сказать, что прошла ее коренная модернизация.

Во-первых, кадастровая оценка сейчас проводится в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Во-вторых, минимизировано участие государства в этом процессе. Раньше кадастровая оценка администрировалась на уровне федерального органа – Роснедвижимостью, затем Росреестром. Новая концепция предусматривает передачу таких полномочий профессиональному сообществу – оценщикам и саморегулируемым организациям оценщиков (СРО). Сейчас оценщик сам вправе выбрать подходы и методы проведения кадастровой оценки, а саморегулируемые организации проверяют результаты этой оценки.

ВЗГЛЯД: То есть теперь при оценке недвижимости будут учитываться такие факторы, как месторасположение квартиры, ее состояние, и не будет ситуаций, когда старая квартира в центре Москвы стоит дешевле, чем новостройка с евроремонтом на окраине столицы? Новая схема оценки недвижимости будет более справедливой?

Рђ. РЁ.: Р’ настоящий момент для налогообложения (налога РЅР° имущество физических лиц) используется инвентаризационная стоимость, которую рассчитывают БТР�. Эта стоимость рассчитывается РїРѕ методикам, которые были разработаны еще РІ 60–70-С… годах. РћРЅР° учитывает только стоимость затрат РЅР° воспроизводство аналогичного объекта, затраты РЅР° строительные материалы Рё С‚. Рґ. Данный РїРѕРґС…РѕРґ РЅРµ учитывает рыночной составляющей Рё месторасположения объекта. РџРѕСЂРѕСЋ инвентаризационная стоимость квартиры РІ РњРѕСЃРєРІРµ ниже, чем такая стоимость аналогичной квартиры РІ РЎРёР±РёСЂРё или РЅР° Урале. Р­С‚Рѕ неправильно, так как очевидно, что рыночная стоимость недвижимости РІ РњРѕСЃРєРІРµ больше.

Кадастровая оценка как раз учитывает рыночные факторы и основана на рыночных принципах оценки. В этом смысле она является объективной, а налогообложение по такой стоимости будет более справедливым.

ВЗГЛЯД: Какие механизмы существуют для того, чтобы оценщик не сумел занизить или завысить кадастровую стоимость объекта в чьих-либо интересах, например в интересах желающего уйти от уплаты части налога собственника?

Рђ. РЁ.: РЈ заказчика работ (это органы власти субъекта Р Р¤, Р° РґРѕ 2013 РіРѕРґР° также Росреестр) как таковых инструментов давления РЅР° оценщика или влияния РЅР° его деятельность нет. Р’ законодательстве провозглашен принцип независимости оценки.

Например, когда нотариус заверяет документ, например договор купли-продажи, вы с этим документом идете дальше совершать правовые действия. � никто не подвергает сомнению действия нотариуса, его печать, его подпись. Такая же ситуация и с оценщиком.

Это лицо, которое законодательством уполномочено оценивать объекты недвижимости. К нему предъявляется ряд требований. Во-первых, он должен быть членом саморегулируемой организации оценщиков, во-вторых, он должен застраховать свою ответственность. Он несет персональную ответственность за результат оценки, и никто – ни заказчик, ни иное лицо – не имеет возможности повлиять на его профессиональное суждение.

Существует также институт экспертизы результатов оценки. Эту экспертизу имеет право проводить только саморегулируемая организация оценщиков, членом которой является оценщик. В рамках кадастровой оценки результаты оценки подлежат обязательной экспертизе. Оценщик должен сдать свой отчет об оценке саморегулиремой организации, которая должна дать заключение о соответствии или несоответствии законодательству такого отчета. Только после этого заказчик принимает решение о приемке отчета.

ВЗГЛЯД: Может ли собственник объекта недвижимости оспорить результаты кадастровой оценки, если он с ней согласен?

Рђ. РЁ.: Р•СЃР»Рё налогоплательщик считает, что кадастровая стоимость его объекта недвижимости РЅРµ является достоверной, то имеется РґРІР° СЃРїРѕСЃРѕР±Р°, как оспорить оценку. Первый вариант – РІ судебном РїРѕСЂСЏРґРєРµ, путем обращения РІ арбитражный СЃСѓРґ. РџРѕ решению СЃСѓРґР° РІ государственный кадастр недвижимости Р±СѓРґСѓС‚ внесены необходимые изменения.

Второй вариант – решить спор во внесудебном порядке. Если налогоплательщик не согласен с кадастровой оценкой своей недвижимости, он может подать заявление в специальную комиссию по оспариванию кадастровой стоимости. Это постоянно действующая комиссия, которая функционирует в каждом регионе. В нее входят представители органов власти субъекта РФ, Кадастровой палаты, территориального управления Росреестра и Национального совета об оценочной деятельности. Комиссия в течение месяца обязана рассмотреть заявление и принять соответствующее решение.

У налогоплательщика может быть два основания для оспаривания кадастровой стоимости объекта в комиссии. Если он не согласен с исходными данными, которые использовал оценщик. Например, по его документам площадь земельного участка одна, а оценщик определял стоимость по другой площади.

Второе основание – когда налогоплательщик приносит в комиссию отчет об определении рыночной стоимости его объекта недвижимости. В этом случае комиссия даже не имеет права подвергать сомнению результаты этой рыночной оценки и обязана принять решение о пересмотре кадастровой стоимости объекта. Если рыночная стоимость, которую определил оценщик, отличается от кадастровой более чем на 30%, заявитель должен также принести в комиссию заключение от СРО на этот отчет.

ВЗГЛЯД: Как часто комиссии выносят решение в пользу налогоплательщика?

Рђ. РЁ.: РљРѕРјРёСЃСЃРёСЏ РІ большинстве случаев принимает решение РІ пользу налогоплательщиков. Как показывает практика, РІ  большинстве случаев налогоплательщики оспаривают кадастровую стоимость РІ РєРѕРјРёСЃСЃРёРё РїРѕ основанию определения рыночной стоимости.

ВЗГЛЯД: Росреестр собирается ввести Фонд данных кадастровой оценки. Что это даст гражданам? Какую информацию они смогут получить, для каких целей использовать?

Рђ. РЁ.: Р¤РѕРЅРґ включает РІ себя РґРІРµ составляющие. Первая часть фонда, которую РјС‹ сейчас разрабатываем Рё Рє концу РіРѕРґР° планируем завершить, – это опубликование результатов оценки, Р° также РїРѕРґС…РѕРґРѕРІ Рє расчету стоимости, которые применял оценщик. РљРѕРіРґР° Сѓ налогоплательщика возникнет какой-то РІРѕРїСЂРѕСЃ РїРѕ оценке кадастровой стоимости его объекта недвижимости, РѕРЅ сможет СЃ помощью фонда найти РІ понятной форме информацию Рѕ том, РёР· чего складывается кадастровая стоимость его объекта недвижимости, РєР°РєРёРµ факторы использовались РїСЂРё оценке, кто предоставил эти сведения Рё С‚. Рґ.

Вторая составляющая фонда – это мониторинг рынка недвижимости. Росреестром РІ 2011 РіРѕРґСѓ разработана автоматизированная информационная система мониторинга рынка недвижимости Рё  размещена РЅР° портале Росреестра, однако РїРѕРєР° РІ закрытом режиме. Р’ ближайшее время РјС‹ намерены открыть публичный доступ Рє этой информации. Данный ресурс включает сведения Рѕ ценах зарегистрированных Росреестром сделок СЃ объектами недвижимости РЅР° территории Р Р¤. Можно получить сведения Рѕ цене сделки для конкретного объекта РІ конкретном регионе, РіРѕСЂРѕРґРµ, улице. РљСЂРѕРјРµ того, система содержит данные Рѕ характеристиках таких объектов недвижимости.

�нтерес профессиональных участников рынка недвижимости: оценщиков, риелтеров и девелоперов – к этой системе очень высок. Мы надеемся, что открытие публичного доступа к этому ресурсу будет способствовать формированию более цивилизованных отношений на рынке недвижимости.

Ольга Самофалова
Взгляд.ру

Все новости