Новости

06 апреля 2012

Рост цен на квартиры в Москве по-настоящему закончился еще в 2006 году

Цены на жилье в Москве, последние пять лет колеблющиеся в диапазоне $4000 - 6000 за метр, в среднесрочной перспективе, скорее всего, не сумеют выбраться из этого коридора. Однако крушение риелторско-девелоперских надежд на $10 000 за "квадрат" в обозримом будущем не означает, что для профессиональных участников рынка наступили черные дни.

Как показывает практика, застройщики могут процветать, даже если ценовой гонки нет и не предвидится. Только для этого приходится прикладывать чуточку больше усилий, рассказал руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко на круглом столе IRN.RU "Квартиры и новостройки: тренды весны. Новые решения в условиях стабильного рынка" в рамках выставки "Недвижимость-2012" в ЦДХ 30 марта.

Все помнят, что кризис трехлетней давности жестоко ударил по столичному рынку недвижимости, "уронив" цены на квартиры примерно на треть. С улучшением экономической ситуации стоимость жилья вновь пошла вверх, однако о былых темпах роста цен пока не идет и речи. Если в 2005 - 2008 гг. московские квартиры дорожали в среднем на 25-30% в год, то в прошлом году стоимость типового столичного жилья увеличилась лишь на 9,5% - при официальном уровне инфляции в 6,1%. То есть кризис выбил цены из агрессивного восходящего канала в умеренный, существовавший на рынке с 2001-го по 2005 г. - тогда цены ежегодно росли на 10-15%, на уровне инфляции или чуть выше.

"К настоящему времени "дно" снижения цен выглядит пройденным, в рублях цены вернулись на докризисный уровень, в долларах - не достают до него примерно на 15%", - отметил Репченко.

Однако если рассматривать динамику стоимости квартир в Москве с 1998 г. в целом, не зацикливаясь на кризисе, то станет очевидно, что качественный рост цен на столичную недвижимость, по сути, закончился еще в 2006 г. (см. график № 2). С 2002 по 2006 г. стоимость московского метра не просто выросла в разы, а изменилась качественно: из недооцененных ($1000 за "квадрат") квартиры в Москве превратились в $4000 за 1 кв. м. Однако после 2006 г. четкий тренд вверх или вниз на рынке отсутствует: цены дергаются туда-сюда в диапазоне $4000 - 6000 за метр по индексу IRN.RU. На бирже такую динамику называют боковым трендом. И по мнению аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU", в ближайшие годы ситуация кардинально не изменится: цены на жилье находятся под влиянием двух разнонаправленных групп факторов, которые не позволяют им ни существенно вырасти, ни серьезно упасть.

Что мешает ценам вырасти?

Во-первых, макроэкономическая ситуация в России и мире до сих пор остается сложной и, возможно, будет пребывать в таком не радужном состоянии еще очень долго. В отличие от дефолта 1998 г., последствия которого рассосались очень быстро за счет благоприятного внешнеэкономического фона, кризис 2008 г. был не внутрироссийской неприятностью, а явлением глобального масштаба - фактически свидетельством краха всей западной экономической модели, десятилетия позволявшей "золотому миллиарду" проедать значительно больше, чем производить.

За минувшие 3,5 года институциональные проблемы, вызвавшие финансовый коллапс 2008 г., не только не рассосались, но даже усугубились. Сейчас банкротство грозит уже не отдельным частным корпорациям, а целым государствам. В Европе вот-вот пойдет ко дну Греция, на очереди Португалия, Испания и Италия. Положение США становится все более угрожающим: американский госдолг достиг уже совершенно неприличных размеров…Учитывая, что практически весь остальной мир работает на удовлетворение тех или иных потребностей Европы и Америки, проблемы последних очень быстро становятся головной болью планетарного масштаба.

Что означает плохая макроэкономическая конъюнктура для рынка недвижимости Московского региона? В первую очередь - отсутствие "шальных" денег, благодаря которым цены на жилье до кризиса росли как на дрожжах. Западные инвестфонды больше не спешат инвестировать в российский фондовый рынок, откуда средства затем перетекали в недвижимость. Замедлилось развитие бизнеса, а значит, сократились бонусы белых воротничков, которые они могли бы потратить на улучшение собственных жилищных условий или на покупку инвестиционных квартир про запас. Российские девелоперские компании потеряли доступ к дешевым западным кредитам, а отечественные банки одалживают деньги далеко не так охотно, как их европейские коллеги до кризиса, и не на таких выгодных условиях. В общем, у профессиональных участников рынка жизнь сейчас совсем не такая сладкая, как до 2008 г.

Несмотря на кризисную просадку, цены на квартиры в Москве остаются завышенными относительно уровня доходов населения. На это есть свои объективные причины: ограниченность объема предложения, неадекватные миграционные потоки, направленные в сторону Москвы, и т.п. Но, так или иначе, в мировой практике жилье принято считать доступным, если стоимость квадратного метра не превышает размеров средней зарплаты. По индексу www.irn.ru, 1 кв. м среднестатистической квартиры в типовом доме сейчас стоит примерно $5273 (153 655 руб.). Это в два-три раза больше, чем зарабатывают за месяц потенциальные покупатели этой недвижимости - представители столичного среднего класса. Те же, кто получает по 150 000, наверняка будут претендовать уже не на экономичное жилье в спальном районе, а на квартиру бизнес-класса по 250 000 - 300 000 руб. за 1 кв. м и выше.

Стоимость "квадрата" слишком оторвалась от уровня платежеспособного спроса: подавляющее большинство тех, кто действительно нуждается в жилье, не может его себе позволить при нынешнем уровне цен. Справедливость этого тезиса доказал 2011 г.: хотя в первой половине года макроэкономическая ситуация не вызывала серьезных опасений, а ставки по ипотеке почти вернулись на докризисный уровень, цены на жилье по итогам года не сильно обогнали инфляцию.

"У покупателей не хватает силенок для того, чтобы поднять существующий уровень цен", - подчеркнул руководитель аналитического центра IRN.RU.

В-третьих, из-за постоянного подорожания товаров первой необходимости, вызванного, в частности, возобновлением роста нефтяных цен, падает уровень жизни населения в целом. Соответственно, у граждан остается все меньше возможностей покупать жилье и обслуживать ипотечные кредиты.

Усугубляет ситуацию и налоговая политика властей. В 2011 г. в России налоги на фонд заработной платы сначала повысили с 26% до 34%, затем, после бурного возмущения предпринимательской общественности, снизили до 30%... Но ввели дополнительный 10-процентный сбор с "высоких" зарплат - тех, что выше 43 000 руб. в месяц. Многие компании малого и среднего калибра были вынуждены переложить дополнительные расходы на сотрудников или резко сократить собственные доходы. Оба варианта, естественно, поспособствовали сокращению числа платежеспособных клиентов риелторских и девелоперских фирм.

Введение дифференцированной ставки налога на доходы физических лиц, о котором много говорят в последнее время, грозит рынку недвижимости еще большими неприятностями. Если ипотечный заемщик будет вынужден отдавать государству не 13%, как сейчас, а 35-45% дохода, то, скорее всего, он не сможет обслуживать кредит и превратится в бомжа. Ясно, что в такой ситуации любой здравомыслящей человек поостережется связываться с ипотекой и вообще задумается, а так ли ему нужна квартира.

Почему же цены не падают?

Если сконцентрироваться исключительно на негативе, то можно прийти к выводу, что квартиры должны стоить еще раза в два дешевле, чтобы их начали покупать. Однако существует ряд очень важных факторов, которые мешают снижению цен на жилье.

Во-первых, инфляция. Как уже не раз бывало в истории, власти - и на Западе, и в развивающихся странах - пытаются с помощью печатного станка замести экономические проблемы под ковер. В США с самого начала кризиса запустили так называемую программу "количественного смягчения", Евросоюз активно накачивает деньгами экономику неплатежеспособных членов, Россия на "поддержку ликвидности" потратила чуть ли не весь резервный фонд. В ситуации, когда дешевеют деньги, стоимость реальных ценностей, к каковым относится и недвижимость, естественно, растет.

Во-вторых, объем предложения жилья в столице ограничен. В границах "старой Москвы" подходящих для строительства площадок осталось очень немного, а "новая" еще не один десяток лет будет Москвой лишь по названию - развитие инфраструктуры дело долгое.

В-третьих, цены поддерживает стабильный спрос на столичные квадратные метры со стороны приезжих из других регионов РФ и стран СНГ. В последнее время появились и исходящие миграционные ручейки - люди переезжают из Москвы в Петербург и Краснодарский край, но пока число людей, намеревающихся обосноваться в российской столице, многократно превышает количество желающих ее покинуть. И пока разрыв в уровне жизни между Москвой и остальной частью бывшего СССР не сократится, направление миграционных потоков вряд ли изменится.

Что ждет рынок в среднесрочной перспективе?

Обе группы факторов - как те, что толкают цены вниз, так и те, что не позволяют им упасть, - примерно равны по силе, что подтверждается колебанием цен в диапазоне $4000 - 6000 за метр в течение последних пяти лет.

Почему же ни "быкам", ни "медведям" не удается надолго взять ситуацию под контроль? Как отметил Олег Репченко, относительное равновесие на рынке обеспечивает дозированная денежная эмиссия: власти вбрасывают в экономику именно столько средств, сколько нужно для затыкания образовавшихся дыр - но не более.

Примерное равенство разнонаправленных факторов мешает формированию продолжительного четкого тренда роста или, наоборот, падения цен. Но так как силы двух противоборствующих групп равны только примерно, в определенные периоды времени могут брать верх либо "быки", либо "медведи". Это и приводит к "биению" рынка: на непродолжительное время (от нескольких месяцев до года) преобладающим может стать как восходящий, так и нисходящий тренд. Однако потом он, скорее всего, сменится на противоположный.

Нечто подобное уже имело место в 2011 г. Весной, в период традиционного повышения деловой активности, рынок оставался сонным, цены не росли. Ажиотаж начался в середине лета - из-за перетока средств с финансовых рынков в недвижимость, слухов об отмене доллара и евро, возбудившем всех участников рынка объявления о расширении Москвы, но продлился лишь три месяца, до конца сентября, и опять заглох. Девелоперы, к концу лета - началу осени поднявшие на 5-10-15% цены на свои объекты, анонсировали новогодние скидки на примерно такие же суммы.

По мнению Олега Репченко, нехарактерная для консервативного рынка недвижимости волатильность сохранится и в среднесрочной перспективе. Цены будут дергаться туда-сюда с размахом в 10-15-20% вокруг отметки $5000 за метр, то есть в пределах $4000 - 6000 за метр.

Однако относительное постоянство цен в условиях инфляции фактически означает неявное удешевление недвижимости - через снижение стоимости денег, а не переписывание ценников.

"Квартиры в Москве сильно переоценены. И денежная эмиссия - самый гуманный способ сократить разрыв между завышенной стоимостью жилья и скудными доходами граждан. Во всяком случае, куда более гуманный, чем очередной глобальный кризис", - резюмировал Олег Репченко.

/Личные Деньги

Все новости