Новости

06 марта 2012

Налог на недвижимость - опыт цивилизованных стран и влияние на рынок

В последнее время в нашей стране обсуждается введение налога на недвижимость? Что же представляет он из себя? Как его введение может повлиять на рынок? И что стоит знать о нем гражданам?

На сегодняшний день существует три налога, вокруг которых профессионалами рынка недвижимости идут дискуссии - это налог на недвижимость, налог на сделки с недвижимостью и налог на роскошь. Такое мнение на прошедшей в рамках деловой программы XXVI Международной выставки недвижимости "ДОМЭКСПО" пресс-конференции высказал президент Российской Гильдии Риэлторов Григорий Полторак.

Налог на недвижимость - это налог регулярный, ежегодный. На сегодняшний день существует налог на землю и налог на имущество. У каждого налога свои цели, своя налогооблагаемая база, ставки и льготы. По мнению специалистов, их необходимо заменить единым налогом на недвижимость. Внедрение такого налога откладывается уже несколько лет по объективным причинам - необходима своя налоговая база. На сегодняшний день налог преследует фискальную цель (собрать фискальные деньги с налогоплательщиков и непонятно каким образом их расходовать).

Налог на имущество в качестве своей базы имеет инвентаризационную стоимость, это, по сути, стоимость по БТИ, и сегодня определения размера ставки налога не имущество физических лиц находится в ведении муниципальных органов власти. Этот налог не прозрачный и немногие знают о его существовании. Ставка достаточно дифференцирована и разнообразна от 0,1% до 2 % (на сегодняшний день ставка налога на имущество организаций, устанавливается законами субъектов РФ и не может превышать 2, 2 %). Переводя в рубли, на многие объекты недвижимости сумма этого налога составляет приблизительно от 140 до 300 рублей.

По мнению Григория Полторака, инвентаризационная стоимость очень абстрактное понятие, в связи с тем, что в расчет берутся цены 1962 года, определяющиеся по неактуальным на сегодня индексам, приводя к современной стоимости. По новым объектам это, зачастую, стоимость строительства и иногда это инвентаризационная стоимость превышает реально рыночную. В таком случае получается большой диапазон. Если учесть указанные проценты для новых объектов возникает реально высокая стоимость, для объектов давно построенных это могут быть не существенные цифры.

Какой предполагается ввести налог на недвижимость?

Окончательного решения по данному вопросу, а также по вопросу льгот - нет, дискуссии продолжаются. Формально определена лишь налоговая база - это кадастровая стоимость, ее суть и методы расчета. Однако это непростая работа, так как, чтобы определить кадастровую стоимость необходимо провести массовую оценку объектов недвижимости и эту работу планируют закончить в 2012 - 2013 году. Ставка налога будет находиться в диапазоне от 0,05% до 0,2% и, как отметил, Президент РГР, эти ставки ниже существующих сейчас ставок налога на недвижимость, кадастровая стоимость весьма приближена к рыночной стоимости. По оценкам Министерства экономического развития, Министерства финансов России они должны быть ниже рыночной стоимости, примерно, на 20-30% . Напомним, что по Закону предполагается возможность оспаривания кадастровой стоимости при помощи оценки объектов недвижимости независимым оценщиком.

Важный момент - это цели сбора налога. Необходимо понимать, что нынешняя цель - это, прежде всего, фискальная. Во всем мире налог на недвижимость носит характер инвестиционный. Это очень мощный инструмент для развития территории. Налог на недвижимость должен быть направлен на улучшения качества жизни тех налогоплательщиков, которые на этой территории живут. Только в этом случае налог не будет восприниматься как несправедливый, более того, он будет приносить пользу налогоплательщикам и поэтому его собираемость должна быть гораздо выше.

Для введения налога нужно предусмотреть процедуры контроля за использованием этих средств. Для того чтобы этот налог эффективно работал необходимо выполнения целого ряда условий: кадастровая стоимость не должна превышать рыночную (как правило, ниже на 20-30%), налогообложение недвижимости должно осуществляться по установленной законом ставке от кадастровой стоимости, методы расчета кадастровой стоимости должны быть простыми, понятными и проверяемыми.

Налог должен поступать в местные бюджеты, расходоваться на улучшение инфраструктуры, благоустройство, ЖКХ, улучшать качество жизни. Ставка налога и льготы должны определяться выборными органами местной власти (в диапазоне от 0,05 % и 0, 2%).

Чтобы не было противозаконных действий со стороны граждан должны быть созданы единые ставки налогообложения физических и юридических лиц, должны быть единые принципы налогообложения на всей территории России и должен осуществляться эффективный и прозрачный контроль расходования средств через выборные органы местной власти.

На сегодняшний день налог является подоходным, т.е. налоговая база - доход от продаж и составляет 13 % . Вычеты - это затраты, связанные с приобретением или улучшением объекта недвижимости или 1 миллион рублей по выбору налогоплательщика. И если раньше льгота была предоставляемой в полном объеме -100 % от стоимости продажи недвижимости при условии, что объект был в собственности более 5 лет, о сегодня этот порог снижен до 3 лет. Если недвижимость была в собственности у владельца более 3 лет и выше, то при продаже недвижимости налог не выплачивается и даже, более того, ненужно сегодня заполнять налоговую декларацию.

У такого налог есть недостатки, которые заставляют говорить о необходимости пересмотра процедуры начисления и сборы этого налога: несправедливая фискальная сущность, низкая собираемость, массовое сокрытие реальных цен (75% ранее, 50% сейчас), искажение статистики, благоприятная среда для криминала.

Предложения Российской Гильдии Риэлторов

Установить в качестве налоговой базы - прирост капитала, (прирост стоимости) (то, что применяется во многих странах мира), сохранив ставку налога 13%, вне зависимости от времени владения недвижимостью. Учитывать затраты, связанные с улучшением условий проживания и высокий уровень инфляции в России. Индексировать цену покупки недвижимости над ценой прошлой покупки и при продаже индексировать с учетом инфляции. Все это, по мнению Президента Российской Гильдии Риэлторов, позволит сделать рынок прозрачным, снизить его криминальность (в сделках будут указываться реальные цены), защитить права добросовестного приобретателя, что даст государству реальную статистику, в том числе и для верификации кадастровой стоимости и для правильного начисления налога на недвижимость о котором было сказано ранее.

Константин Апрелев, вице-президент РГРвысказал следующее мнение: "Налог на недвижимость, это экономический инструмент стимулирования экономического развития территории поселений! При корректном и разумном его введении, он может стать хорошим подспорьем для эффективной местной власти в организации процесса управления территорией и стимулирует развитие самоуправления в муниципальных образованиях!"

Как подчеркнул вице-президент РГР, при обеспечении полной прозрачности использования средств каждый гражданин, который платит налог, будет знать, на что расходуются его средства. Таким образом, будет обеспечиваться мотивация уплаты налогов. В противном случае гражданин будет рассматривать налог, как фискальный и будет стараться уйти от него. Надо учесть, что этот налог коснется большей части населения.

По поводу системы сбора нового налога, Константин Апрелев заявил, что, скорее всего, начальная база для налогообложения будет сформирована на еще далеко не совершенной системе кадастрового реестра. Поэтому начинать нужно именно с создания работающей системы налогообложения, после чего переходить к дифференциальному принципу сбора налогов. Если это будет реализовано, то новый налог принесет пользу стране.

Сейчас в России взимается три налога - земельный, налог на имущество физических лиц и налог на имущество организаций, которые поступают в разные бюджеты. К примеру, если объект недвижимости находится у физического лица, то налог поступает в местный бюджет. Однако, как только объект переходит к юридическому лицу, то налог начинает поступать в бюджет субъекта, что в целях повышения эффективности управления территориями не вполне целесообразно, поскольку управление территорией поселения, на которой находится этот объект недвижимости, продолжают осуществлять муниципальные власти. С этой точки зрения, было бы гораздо логичнее, чтобы все вопросы, связанные с имущественными налогами, хотя бы на 80-90% относились именно к муниципальному бюджету.

Вместе с тем, выбытие от физического к юридическому лицу и наоборот, не должно влиять на стабильность местного бюджета. Налог на недвижимость, как стабильная и значимая составляющая местного бюджета, должен создавать мотивацию у местной власти качественно управлять территорией и за счет эффективного управления увеличивать текущую рыночную стоимость любого объекта недвижимости, размещающегося на территории поселения. А значит, увеличивать налоговую базу и повышать ее стабильность для будущих налоговых поступлений в местный бюджет, что в свою очередь расширяет управленческие возможности и повышает уровень развитости территории данного поселения, создавая экономические инструменты мотивации к развитию территорий.

Второй момент является не менее принципиальным. Один налог всегда проще администрировать. К примеру, сейчас у всех трех налогов разные методы определения налоговой базы. Для определения размера налога на имущество физических лиц используется инвентаризационная стоимость (БТИ), земельного налога - кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, а при определении налоговой базы налога на имущество организаций, имущество учитывается по его остаточной стоимости, сформированной в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета, утвержденным в учетной политике организации. Единый налог упростит процесс администрирования.

По мнению Вице-президента РГР, цели введения налога на недвижимость:

• Ликвидация перекоса в налоговом поле, возникшего в результате административной реформы и сокращение дефицита муниципальных бюджетов.
• Создание инструментов стратегической мотивации муниципальных органов управления в развитии территории поселения, инженерной и социальной инфраструктуры.
• Привлечение инвестиций в создание объектов недвижимости и бизнеса, снижение цен на земельные участки для расширения будущей налоговой базы бюджета.

Как введение налога повлияет на рынок недвижимости?

Размер налога, безусловно, понизит покупательский спрос, особенно в части дорогого и большого по площадям жилья. Поскольку элитное жилье (это и многоквартирные дома, и загородные особняки) попадет под серьезное налогообложение, самый сильный удар в коррекции цен на рынке придется именно на него. Все это приведет к тому, что налог существенно откорректирует в сторону понижения цены, которые существуют сегодня на рынке элитного жилья и жилья бизнес-класса.

/Личные Деньги

Все новости