Новости

05 марта 2012

Владимир Ефимов: Мы сделаем долгострой невыгодным для инвестора

В конце 2011 года Сергей Собянин сделал серьезные кадровые перестановки в правительстве Москвы, поменяв руководство комплекса имущественно-земельных отношений города. Руководителем департамента земельных ресурсов столицы стал ВЛАДИМИР ЕФИМОВ, работавший до этого в Федеральной антимонопольной службе. Экс-глава московского УФАС рассказал в интервью спецкорреспонденту РБК daily НИКОЛАЮ МИХАЛЕВУ о новой земельной политике столичных властей.

Забрать нельзя отдать

— В декабре вы вступили в должность руководителя департамента земельных ресурсов (ДЗР) города Москвы. Как вы чувствуете себя в новом статусе, работая в жестких рамках органа исполнительной власти, где ключевое слово «исполнять»?

— Конечно, работа в ФАС существенно отличается от работы в департаменте. И по направлению, и по своей организации, и специфике. Но не могу сказать, что она совсем для меня нова. Работая в ФАС, в рамках комиссии по административной реформе мы принимали участие в разработке административных регламентов, устанавливающих порядок оказания госуслуг, в том числе касающихся земельно-правовых отношений. Эта работа мне знакома и понятна изнутри.

—С 1 апреля вступают в силу поправки в Земельный кодекс, касающиеся расторжения инвестконтрактов и договоров аренды земли под долгостроями в одностороннем порядке. С учетом решений градостроительно-земельной комиссии (ГЗК), которая рассмотрела более половины девелоперских инвестконтрактов, сколько планируется расторгнуть договоров аренды земельных участков под проблемными проектами?

— Что касается договоров аренды, расторжение которых может начаться в одностороннем порядке с апреля, то, по предварительным оценкам, таких площадок в городе около 400. Это договоры аренды земельных участков, первоначальный анализ которых говорит о том, что эти площадки пока не использовались, но на них оформлены земельно-правовые отношения. Сейчас мы проводим проверку фактического состояния данных участков.

Мы должны проработать каждый участок, посмотреть, что там планировалось строить, в какие сроки и что находится на этом участке в настоящий момент. Есть ли там какие-то здания, строения, сооружения или нет. К 1 апреля мы будем иметь четкую картину, сколько всего участков было предоставлено и не освоено. После этого мы предложим ГЗК те или иные решения по конкретному участку.

— Предварительно выявленные 400 договоров аренды земельных участков могут быть расторгнуты именно в рамках нового закона?

— Да. Мы в этом заинтересованы в первую очередь не только как орган, который распоряжается земельными участ­ками и может получать доход в бюджет от их реализации. В этом заинтересованы город и городская экономика. Потому что если земельный участок предоставлен в аренду для целей строительства, то основной эффект экономика получает не от земельных платежей. Они не маленькие, но и не определяющие. Когда на этом участке строится объект недвижимости, то это инвестиции. В последующем, если это жилье, то это обеспечение жильем граждан. Если это коммерческий объект, то это работающее предприятие, которое платит налоги в казну. Когда земля простаивает, мы, конечно, получаем арендные платежи, но это не то, что мог бы получить город от эффективного освоения соответствующего земельного участка.

— Сколько всего Москва заклю­чила договоров аренды земельных участков?

— В прошлом году около 2,5 тыс. А всего в настоящий момент мы администрируем более 50 тыс. договоров аренды.

—Как вы планируете бороться с долгостроями? Какие еще инст­рументы будет использовать ДЗР помимо досрочного прекращения арендных отношений и дифференцирования арендных ставок?

— Предотвратить простой земельных участков можно в первую очередь экономическими мерами — увеличением аренд­ных платежей при невведении объекта в эксплуатацию в установленный срок, то есть сделав долгострой невыгодным инвестору. Если город все-таки будет сталкиваться с этими проблемами, они будут решаться на ГЗК.

Последняя льгота

— Закон, позволивший Москве и Санкт-Петербургу в одностороннем порядке расторгать инвестконтракты и договоры аренды простаивающей земли, продлил также до 1 июля срок выкупа земельных участков под зданиями и объектами незавершенного строительства (по льготной цене — 20% от кадастровой стоимости участка). Сколько уже подано заявок от землепользователей на выкуп участков на этих условиях?

— За прошлый год был приватизирован 431 земельный участок площадью 291,34 га, тогда как с 2006 года по настоящее время — 1245 участков площадью 790,85 га.

— Сократилось количество запросов?

— В целом нет. Перенос окончания срока, предоставляющего право на льготный выкуп, несколько сократил количество заявок в конце года, но ненамного. В настоящий момент мы продаем около десяти участков еже­недельно.

— В каких случаях город отказывает землепользователям в выкупе земельного участка?

— Причиной для отказа может быть несоответствие тех документов, которые подает заявитель, действующему законодательству. Бывают случаи, когда участок был сформирован как единое целое, но на нем находятся три-четыре здания. Раньше они принадлежали одному лицу, но в последующем были проданы разным лицам. В этой ситуации мы отказываем в приватизации участка целиком, потому что он делимый. Мы его делим на несколько участков — отдельно под каждым зданием, и у каждого собственника соответствующего здания возникает возможность выкупить свой участок.

—При выкупе земли в собственность после 1 июля сохранится ли привязка к кадастровой стоимости земли или цена будет приближаться к рыночной, как в случае с расчетом арендных ставок, который с 2011 года дифферен­цируется в зависимости от целевого назначения земе­льного участка?

— С 1 июля выкупить землю можно будет за 100% кадастровой стоимости.

— Как сегодня соотносится ка­дастровая и рыночная цены? Еще прежнее руководство Москвы планировало приблизить эти показатели.

— В настоящий момент кадастровая стоимость несколько ниже рыночной, так как оценку земельных участков последний раз проводили в 2007 году. В период кризиса она не актуализировалась, и сегодня возникла необходимость ее корректировки. В этом году мы планируем провести кадастровую оценку земельных участков на весь город, актуа­лизировать ее исходя из фактической стоимости земельных участков.

— Будет ли жесткая привязка к рыночной цене по всем округам?

— Да, мы планируем делать ее со­ответствующей рынку.

— Сколько Москва заработала от продажи земли в 2011 году и каков план на этот год?

— Общий доход, который мы получили от продажи и сдачи городской земли в аренду в прошлом году, составил 29 млрд руб., в том числе 6,6 млрд — доход от продажи земельных участков, 3,5 млрд — от продажи права на заключение договоров аренды. Небольшой доход от продажи на аукционах прав аренды земельного участка обусловлен тем, что действия комплекса были направлены на поиск новых и подготовку имеющихся земельных участков, которые мы планируем реализовать на торгах в 2012 году. Сейчас сделан достаточно большой задел земельных участков. Для выставления на торги требуется подготовка обосновывающих материалов, проверка наличия возможности подключения к инженерным сетям. В настоящий момент у нас есть около 600 участков, которые мы планируем к проработке для выставления на торги в 2012 году.

Сегодня на сайте департамента опубликован перечень участков, которые потенциально могут быть интересны инвесторам. Мы хотим, чтобы все заинтересованные лица имели представление о планах города и могли делать нам свои предложения, например по целевому использованию участков. Это позволит нам выставлять на аукционы наиболее востребованные у бизнеса площадки.

Стимулирующие торги

— Как будет развиваться практика земельных аукционов? Москва намерена полностью отказаться от инвестиционных торгов в пользу земельных аукционов, когда предметом торгов выступает стоимость права выкупа земельной аренды или размер арендной ставки?

— При продаже объекта недвижимости будет работать законодательство о приватизации. Когда же в оборот будут вовлекаться пустые участки, не обремененные правами третьих лиц, свободные от объектов недвижимости, то здесь мы планируем проводить земельные аукционы.

— В прошлом году после долгого перерыва начали проводиться земельные торги. На продажу выставлялись участки для строительства гаражей, небольших магазинов и объектов социальной инфраструктуры, которые, по мнению властей, являются приоритетными для развития города. Чтобы стимулировать инвесторов идти на эти торги и строить гаражи, участникам аукционов создавались особые условия. В частности, предметом торга была не стоимость выкупа права аренды, а непосредственно размер годовой арендной платы. Будет ли Москва проводить все земельные торги по этой схеме?

— Честно говоря, в каждом случае требуется экономический расчет, что правильнее и выгоднее. Когда торгуется размер арендной платы, это проще для входа бизнеса, так как здесь отсутствует первоначальный платеж, который порой достигает сотен миллионов рублей. С другой стороны, если мы говорим о каком-то крупном объекте и планируем привлечение крупных инвесторов, то, возможно, имеет смысл использовать механизм выкупа права. Наличие этих средств подтверждает в том числе и надежность инвестора и снимает риск несостоятельного застройщика. Выбор той или иной схемы является механизмом защиты города от ненадлежащих участников. Экономическая защита на входе является пока единственным способом отсеять ненадежного контрагента.

— Строительство какой недвижимости может быть мерилом для определения того или иного предмета торгов? При продаже земли под строительство гаражей и небольших объектов соцкультбыта возможна продажа размера арендной платы, а право выкупа аренды будет иметь место при строительстве жилья, офисов и других «стратегических» объектов недвижимости?

— В настоящий момент здесь нет какой-то жесткой привязки. Соответствующее решение может быть принято в зависимости от потенциальной стоимости проекта, который будет реализован на продаваемом участке. Если это крупный торговый центр, а не магазин шаговой доступности, то здесь должен быть серьезный инвестор. Если мы говорим про гараж, то город заинтересован в его быстром возведении и низкой стоимости с точки зрения продажи машиномест либо их аренды. Если на входе необходимо осуществить большой платеж, он закладывается в стоимость реализации проекта.

—Правительство Москвы, ДЗР не планируют формализовать эти требования в единый алгоритм определения схемы земельных аукционов?

— Я не думаю, что это необходимо. Это не является тем случаем, когда вариативность принятия решения органом власти влечет за собой какую-то коррупционную составляющую. Здесь оценка экономики и эффективности использования городского имущества проводится по каждому объекту отдельно. Но после того, как мы объявляем торги, это становится условием, равным для всех. По­этому здесь мы никого из инвесторов или потенциальных покупателей не ставим в преимущественное положение.

—Какие принципы работы ФАС вы намерены адаптировать в ДЗР?

— О принципах сложно говорить, потому что работа разная, но среди основных задач, которые я вижу, — прозрачность и понятность наших действий, отсутствие критики за двойные стандарты со стороны заявителей. В первую очередь это максимальная открытость и регламентация совершаемых департаментом действий. Надеюсь, что к концу февраля — в марте будут приняты все административные регламенты.

Мы уже видоизменяем работу наших подразделений, например службы одного окна. Она становится универсальной с точки зрения территории. Мы устранили географическую привязку. Также мы планируем ввести электронную запись на прием в службу одного окна. И самое главное — перейти на оказание услуг в электронном виде. Мы уже начали оказывать в этом виде три услуги. Заявитель может подать весь пакет документов в отсканированном виде, в течение пяти дней наши специалисты проверяют его на соответствие действующему законодательству и после этого информируют заявителя о том, что с документами все в порядке либо что надо поправить. После этого заявитель приходит и сдает документы, заранее понимая, что ему не будет отказано по формальному основанию.

— Будет ли продолжена практика распределения земельных участков вне конкурса, например по процедуре предварительного согласования места размещения объектов?

— Эта процедура предусмотрена Земельным кодексом, а не московскими правилами. Она применяется в городе для размещения храмов, объектов гаражного строительства. На ГЗК могут быть приняты и иные решения, например для строительства объектов энергетической инфраструктуры. Для них нужны маленькие участки. Торговать их на аукционе смысла нет, потому что кроме естественного монополиста — электросетевой компании, работающей в данном районе, за эти площадки бороться никто не будет.

— ДЗР ускорит процесс межевания территории города, чтобы увеличить объем вовлекаемых в коммерческий оборот земельных участков?

— Эти работы ведутся. Мы отобрали несколько организаций, которые занимаются межеванием застроенных кварталов. После завершения указанной работы мы планируем приступить к формированию земельных участков и оформлению земельно-правовых отношений.

— Сколько земли уже отмежевано, какой план на 2012 год?

— По состоянию на начало 2012 года департаментом обеспечены работы по утверждению проектов межевания кварталов застроенных территорий города на площадь, равную примерно 20 тыс. га. В рамках заключенных государственных контрактов в этом году на утверждение будет передано еще 7,1 тыс. га.

Из одного окна

— Как вы планируете выстраивать отношения со стройкомплексом? Вы не хотите сбалансировать полномочия ДЗР и Москомархитектуры? Ведь основные ограничения по землепользованию устанавливаются градостроителями, а ДЗР является исполнителем этой воли...

— Мне кажется, что мы со стройкомплексом друг друга органично дополняем и работаем рука об руку. Если говорить про земельные участки, которые мы выставляем на торги, работа у нас построена абсолютно слаженно и последовательно. Мы выбираем существующие участки, предлагаем Москомархитектуре, а она прорабатывает их на предмет возможного использования. Дальше мы совместно принимаем решение о конечном целевом назначении площадок с учетом экономики и возможной эффективности. И уже потом выставляем участки на торги. Понятно, что реализовывать полномочия, связанные с определением целевого назначения участка, без Москомархитектуры, которая является своего рода регулятором в городе, в принципе невозможно. Москомархитектура — это для нас одно окно, которое выдает нам варианты использования земли. А мы уже выбираем из этих вариантов те, которые нам нужны и наиболее интересны с точки зрения экономики.

—Кто принимал решение о смене разрешенного использования земель Елены Батуриной на западе столицы под «сельскохозяйственную деятельность»? По словам бизнес-леди, ее участок в престижном районе Москвы теперь можно использовать «только под свинарники и огороды».

— Принятое решение де-факто восстановило целевое назначение земельного участка, существовавшее раньше, которое, по мнению правительства Москвы и по тем документам, которые имеются в нашем распоряжении, в свое время было изменено не совсем законно. В настоящее время идут судебные споры вокруг этих земельных участков, предвосхищать которые было бы неправильно.

— В октябре Наталья Сергунина говорила, что к 2012 году Комплекс земельно-имущественных отношений Москвы проведет ревизию новых территорий на предмет собственников и арендаторов земли, объектов недвижимости. Эта работа уже завершена?

— Сейчас мы эту работу активно проводим, и я думаю, что в ближайшее время можно будет сказать, кто собственники участков на новой территории, какие участки свободны, какие обременены. Уже сейчас есть понимание по распределению полномочий, как они будут распределены между районами столицы, городскими округами, муниципальными и сельскими поселениями. Я могу уверить вас в одном, что до 1 июля, когда у нас дедлайн по получению информации и началу выполнения соответствующих полномочий, все будет готово. К тому времени ДЗР будет знать, у кого какие участки, чем мы будем распоряжаться, что осталось в собственности Московской области, что в частной собственности, а что в федеральной.

—Уже есть предварительная информация, сколько на присоединяемых территориях землепользователей, сколько земли находится в государственной и частной соб­ственности?

— Пока я могу сказать, что землепользователей в Московской области в целом раза в полтора больше, чем в Москве. Учитывая, что присоединяемая территория довольно небольшая часть Подмосковья, землепользователей, думаю, там не очень много. В ближайший месяц мы будем иметь эту информацию.

— А там будет применяться вся земельно-имущественная политика Москвы или новые территории получат, сохранят какие-то преференции, льготы?

—Сейчас этот вопрос обсуждается.

РБК daily

Все новости