Новости

18 января 2012

Рынок многофункциональной недвижимости Москвы

Согласно данным Urban Land Institute, многофункциональные комплексы (МФК, mixed-use developments) включают в себя три и более значимых доходных функции (такие как торговля, офисы, жилье, гостиница, развлечения/культурные учреждения /рекреации, выставочные площади, склады), которые являются в проекте взаимоподдерживающими, обеспечивают более эффективное использование земельного участка. При этом паркинг является сопутствующей функцией, которая есть в каждом проекте и как значимая (основная) доходная функция отдельно не учитывается.

На сегодняшний день до сих пор нет четкого определения МФК среди участников рынка недвижимости, так достаточно часто к МФК относят и двухфункциональные комплексы (имеющие две основные доходные функции), рассказывают в своем обзоре аналитики GVA Sawyer.

В данном исследовании будут рассмотрены только знаковые проекты МФК, имеющие три или более значимые доходные функции.

Предложение

На момент проведения исследования (декабрь 2011 г.) в Москве функционируют 13 МФК, общей площадью более 1,6 млн. кв.м.

Среди первых объектов, появившихся в Москве, которые можно отнести к МФК, отметим МФК "Деловой комплекс "Риверсайд" (бизнес-центр, гостиница 5* "Swissоtel Красные Холмы" на 233 номера и Дом музыки) и МФК "Неглинная плаза" (офисы, торговля и апартаменты).

В Москве рост популярности МФК начался в 2007 - 2008 гг. Только на 2008 г. был заявлен ввод не менее 14 МФК (наряду с офисной добавляются гостиничная и жилая функции, в центре города - торговая составляющая).

Однако большая часть проектов все же была "заморожена" (около 3 млн. кв.м общей площади).

В 2011 г. было отменено строительство нескольких МФК, а именно:

• МФК на пересечении Новорижского ш. и МКАД в районе Строгино. Девелопер "ДС Девелопмент" планировал построить 1,2 млн. кв.м. После недавнего рассмотрения проекта чиновниками, скорее всего вместо МФК здесь появился транспортно-пересадочный узел.
• Проект "Русский авангард" на Крымском Валу (65 тыс. кв.м) девелопер Capital Group и др.

В 6 из 13 действующих МФК преобладает жилая функция:

• МФК"Город столиц" (35% - доля жилья в проекте (апартаменты));
• МФК "Легенда цветного" (57%);
• МФК "Баркли плаза" (28%);
• МФКМФК"Four Winds Plaza" (30%);
• МФК "Фьюжн Парк" (60%);
• МФК "Город яхт" (30%).

Офисная функция преобладает в 5-ти проектах, а именно: МФК "Деловой комплекс Риверсайд" (50% - доля офисов в проекте), МФК "Империя Тауэр" (40%), МФК "Монарх центр" (41%), МФК "Саммит" (29%) и МФК "Аквамарин" (47%). Отметим, что офисная составляющая присутствует во всех действующих МФК.

Что касается географического распределения МФК в Москве, то наиболее крупные объекты МФК находятся в ММДЦ "Москва Сити". В целом, все действующие МФК расположены в ЦАО (более 1,3 млн. кв.м) и САО (250 тыс. кв.м).

Среди основных тенденций развития рынка МФК в 2011 г. в Москве отметим:

• Перенос сроков строительства объектов.
• "Размораживание" проектов.

В текущем году началось строительство МФК на Смоленском бульваре (21 тыс. кв.м), который был анонсирован ещё в 2008 г. , МФК на ул. Кульнева, 4, площадью 193,6 тыс. кв.м, строительство которого компания "Стройгазконсалтинг" планировала начать ещё до кризиса. Кроме того, "ДС Девелопмент" возобновил строительство МФК "Оружейный", площадью 152 тыс. кв.м, в 2008 г. стройка была "заморожена" из-за финансовых проблем.

• Уменьшение объемов будущих проектов.

В качестве примера можно привести МФК на Киевском ш. До кризиса девелопер проекта, компания "Эспро", планировал построить порядка 300 тыс. кв.м, теперь площадь проекта сокращена в два раза. Кроме того, в МФК на 19 км МКАД (девелопер - "МТК-Диалэкс-1"), площадь проекта уменьшилась с 281 тыс. кв.м до 135 тыс. кв.м.

В Москве на стадии активного строительства находится 17 крупных МФК (информация о 9 из них приведена в табл.1 и на карте), общей площадью более 3 млн. кв.м, ещё более 2,5 млн. кв.м - проектируется.

Большая часть проектов будет расположена в центре столице и в западных округах.

В строящихся МФК офисная функция преобладает в 11 из 17 проектов.

Отметим, что в большинстве МФК в Москве в проект заложены апартаменты, а не жилье или гостиницы. С одной стороны, это часто связано с юридическими проблемами, т.е. в связи с невозможностью строительства жилого проекта на ЗУ, кроме того, в отличие от гостиницы, апартаменты продают ещё на стадии строительства, что позволяет частично начать окупать проект.

Спрос и финансовые условия

Арендные ставки на площади в МФК не отличаются от ставок на аналогичные площади в самостоятельных проектах.

Коммерческие условия в зависимости от функционала

Важно отметить, что составляющие МФК обладают независимым потребительским спросом.

Все функционирующие на момент проведения исследования МФК - это качественные объекты с отличным местоположением, на которые спрос в этом году лишь вырос. В МФК "Саммит" к моменту открытия было сдано 90% площадей. В "Городе столиц", по данным девелопера, остаются свободными около 30% площадей.

По нашему мнению формат МФК в будущем лишь будет набирать популярность.

Смешивание форматов позволяет получить приемлемую рентабельность для инвестора/девелопера. МФК позволяют диверсифицировать риски (уменьшить колебания доходности отдельных составляющих бизнеса) и максимально использовать полезную площадь.

/Личные Деньги

Все новости