Новости

Недвижимость в пределах инфляции

Пожалуй, самый главный и вполне очевидный итог прошедшего года в сфере недвижимости: он оказался по-настоящему посткризисным. Почти во всех секторах рынка наблюдался небольшой, но стабильный рост, и ни в одном не зафиксированы резкие скачки. Фактически оправдался самый благоприятный сценарий из тех, которые эксперты составляли год назад. Другое дело — нет никаких гарантий того, что через некоторое время мы не дадим ему еще одно определение: "предкризисный". Одно другому никак не мешает.

Ближняя конкуренция

Теперь уже не имеет смысла делить массовую застройку Москвы и прилегающих городов — все это вместе взятое стало уже фактически одним рынком. � дело даже не в судьбоносном решении федерального правительства присоединить к столице кусок Подмосковья. Дело в том, что ближние города стали реальными конкурентами спальным районам Москвы. Парадокс заключается в том, что "почти московские" новостройки отличаются по цене от "настоящих московских" чуть ли не вдвое, при том что находятся порой ближе к центру, чем столичные анклавы. Очевидно, рост цен на них сдерживается большими объемами строительства и насыщенной конкурентной средой. При этом и рост цен на московской территории оказался по итогам года значительно выше подмосковного.

РџРѕ данным аналитического портала "РњРёСЂ квартир", Р·Р° прошедший РіРѕРґ средняя цена квадратного метра РІ РњРѕСЃРєРІРµ выросла РЅР° 7% Рё составила 180 538 СЂСѓР±., тогда как РІ "многоквартирном" РџРѕРґРјРѕСЃРєРѕРІСЊРµ — РЅР° 1,4% (71 677 СЂСѓР±.). Р’ самых ближних городах РџРѕРґРјРѕСЃРєРѕРІСЊСЏ цена РґРѕС…РѕРґРёС‚ РґРѕ 100 С‚ыс. Р·Р° 1 РєРІ. Рј, РЅРѕ РІСЃРµ равно значительно отстает РѕС‚ аналогичных РїРѕ расположению РјРѕСЃРєРѕРІСЃРєРёС… районов.

"Рост цен на московский экономкласс ненамного превысил инфляцию и составил 12-15%,— говорит Григорий Алтухов, советник президента финансово-строительной корпорации "Лидер".— �з-за отсутствия новых площадок в конце 2011 года в продаже были все те же проекты, что и в конце 2010 года. В нескольких из них стартовали продажи новой очереди строительства, но кардинальных изменений на рынке не случилось. Спрос достаточно устойчив, но я бы не назвал его ажиотажным — все-таки цены на квартиры достаточно высоки, и часть покупателей предпочитает ближнее Подмосковье, где на ту же сумму можно взять квартиру "на одну комнату больше". По сравнению с предыдущим годом спрос на подмосковные многоквартирные дома увеличился как минимум на 15-20%, причем на 15% увеличился и объем предложения. На фоне этой идиллии средняя стоимость квартир в подмосковных новостройках изменилась незначительно: на 5-7%".

Вряд ли можно ожидать резкого подорожания на подмосковные объекты и в следующем году, а также снижения цен на московские новостройки. Тренд остается неизменным: в Москве строят все меньше, в Подмосковье — все больше. Вполне возможно при этом, что подмосковные объекты окажутся более ликвидными по мере того, как будет завершаться строительство последних очередей жилых комплексов. �нвестиции в подмосковный экономкласс вполне могут сберечь средства от инфляции, но на большее вряд ли стоит рассчитывать.

Ликвидность не имеет значения

Элитная недвижимость Москвы, понятное дело, не зависит ни от каких процессов в Подмосковье и живет по своим собственным законам. Она подросла в цене за прошедший год, и дело здесь не в дефиците, которым грозились аналитики и участники рынка из-за запрета на новое строительство в центре. Пока еще достаточно старых инвестконтрактов, по которым строятся новые объекты.

"Прошедший РіРѕРґ был весьма успешным Рё продуктивным. Средний СЂРѕСЃС‚ цен РЅР° первичном элитном рынке составил Р·Р° рассматриваемый период РїРѕСЂСЏРґРєР° 10% Рё РЅР° конец РіРѕРґР° средняя цена 1 РєРІ. Рј достигла РїРѕСЂСЏРґРєР° $21,5 С‚ыс.,— рассказывает Анастасия Могилатова, генеральный директор компании Welhome.— РќР° текущий момент времени можно смело говорить Рѕ том, что РіРѕСЂРѕРґСЃРєРѕР№ рынок вышел РёР· посткризисной стагнации. Свидетельством тому является РЅРµ только выход шести новых элитных проектов — Barkli Virgin House, Barkli Park, Skuratov House, Knightsbridge Private Park, "РќР° Трубецкой" Рё "Николаевский РґРѕРј", РЅРѕ Рё повышение покупательской активности".

Если же рассматривать РЅРµ только верхний сегмент элитки, Р° более широкий спектр РґРѕСЂРѕРіРѕРіРѕ жилья, то цена квадратного метра выросла еще выше. Правда, речь идет РІ РѕСЃРЅРѕРІРЅРѕРј Рѕ цене предложения, Р° реальные сделки заключались СЃ существенными скидками. "Жилье премиум-класса формально подорожало РЅР° довольно заметные 12% — РґРѕ СѓСЂРѕРІРЅСЏ 281 С‚ыс. СЂСѓР±. Рё $9 С‚ыс. Р·Р° 1 РєРІ. Рј. Возможность поднять ставки РІ этом случае дал тот факт, что перед продавцами РґРѕСЂРѕРіРѕРіРѕ жилья обычно РЅРµ стоит задача реализовать его как можно быстрее. Р’ отличие РѕС‚ элитки РІ сегменте экономкласса величина ценника РІРѕ РјРЅРѕРіРѕРј определяет ликвидность объекта, Рё это сдерживает аппетиты продавцов. РќРѕ это удорожание было скорее номинальным ростом РІ прайс-листах, РЅР° деле покупатели получали хорошие СЃРєРёРґРєРё" — так описывает ситуацию Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации "Р�РЅРєРѕРј".

Особенностью нынешнего момента является то, что продавцы дорогих объектов на начальном этапе выставляют цены, почти соответствующие завершающей стадии строительства. Таким образом, инвесторы могут рассчитывать только на общий рост рынка, который вряд ли превысит темпы инфляции.

По-прежнему без подряда

Загородный подмосковный рынок оказался в прошедшем году в самом, пожалуй, угнетенном состоянии. "В целом он продолжает стагнировать,— констатирует Григорий Алтухов.— По-прежнему наиболее востребованным форматом остается экономкласс и особенно земля без подряда. �менно по этому направлению наблюдается максимальный спрос и, как следствие, 10-15-процентный рост цен. Напротив, крайне медленными темпами продолжает восстанавливаться бизнес-класс, который с точки зрения спроса так и не достиг уровня 2008 года".

"Связано это главным образом с тем, что у большинства покупателей нет необходимой суммы на участки с подрядом и готовые дома,— объясняет эту тенденцию Дмитрий Таганов.— В то же время присутствуют опасения за сохранность существующих средств. Поэтому вариант приобретения участков без подряда видится им наиболее подходящим на сегодняшний день как позволяющий сохранить накопленные сбережения. Далее владельцы такой земли смогут самостоятельно планировать строительство исходя из своих финансовых возможностей".

Однако Дмитрий Таганов оговаривается, что с выходом на рынок такого сравнительно нового формата загородной недвижимости, как малоэтажное многоквартирное жилье, спрос покупателей в экономсегменте стал медленно, но верно переключаться с участков без подряда на квартиры: с 5% от общего числа сделок в начале года до 17% к началу зимнего сезона. Возможно, именно этот сектор загородного жилья окажется в будущем наиболее интересным для частного инвестора.

Дальние пределы

РњРѕСЃРєРѕРІСЃРєРёР№ СЂРѕСЃС‚ цен РЅР° недвижимость — РІ пределах 7-10% — оказался РІ прошедшем РіРѕРґСѓ отнюдь РЅРµ самым высоким среди СЂРѕСЃСЃРёР№СЃРєРёС… РіРѕСЂРѕРґРѕРІ. Р’ Санкт-Петербурге, например, РїРѕ данным портала "РњРёСЂ квартир", СЂРѕСЃС‚ составил РІ среднем 8,8%. РџСЂРё этом однокомнатные квартиры выросли РІ цене РЅР° 14,7%: теперь самая недорогая "однушка" РІ среднем обойдется РІ 2,8 РјР»РЅ СЂСѓР±., РЅР° 358 С‚ыс. СЂСѓР±. дороже, чем РІ прошлом РіРѕРґСѓ. Рђ Р·Р° "полноразмерную" однокомнатную придется доплатить 454 С‚ыс. СЂСѓР±. (средняя цена такой квартиры — 3,5 РјР»РЅ СЂСѓР±.).

Р’ целом же недвижимость подорожала РІ 90% крупных СЂРѕСЃСЃРёР№СЃРєРёС… РіРѕСЂРѕРґРѕРІ, причем РІ трети РёР· РЅРёС… РїСЂРёСЂРѕСЃС‚ Р·Р° РіРѕРґ составил более 10%. Рекордсменом РїРѕ росту цен оказался Красноярск: 14,6% Р·Р° РіРѕРґ. Здесь повышение цен РЅР° вторичном рынке произошло РЅР° фоне экономического роста Рё сокращения объемов РЅРѕРІРѕРіРѕ строительства. "РџРѕ данным Росстата, Р·Р° девять месяцев РІ Красноярском крае РІ этом РіРѕРґСѓ выросла добыча нефти Рё газового конденсата, увеличились РґРѕС…РѕРґС‹ населения, РЅРѕ РїСЂРё этом сократилось РЅРѕРІРѕРµ жилищное строительство, что, вполне логично, сказалось РЅР° ценах квартир",— комментирует Виктор Щеблецов, генеральный директор портала "РњРёСЂ квартир". РџРѕ размеру среднедушевых денежных РґРѕС…РѕРґРѕРІ населения Красноярский край занимает первое место среди субъектов Р Р¤ РЎРёР±РёСЂСЃРєРѕРіРѕ федерального РѕРєСЂСѓРіР° (20 610,2 СЂСѓР±.).

А наибольшее снижение цен произошло также за Уралом: в Томске и Хабаровске. В Томске довольно высокие темпы строительства нового жилья, при этом спрос не растет. Происходит заметная миграция населения, в основном молодежи после окончания вузов, в другие города с более высоким уровнем жизни и карьерными возможностями для молодых специалистов. В результате в Томске за год подешевели все категории недвижимости — от "однушек" (-10,3%) до "трешек" (-3%).

А на рынок жилья Хабаровска повлияла авария на "Фукусиме". Корректировку цен в Хабаровске эксперты прогнозировали еще весной. По словам Александра Крапина, гендиректора агентства RWAY, этот фактор сработал наравне с низкими зарплатами, неоправданно высоким уровнем цен на недвижимость и высоким уровнем преступности. Эксперт прогнозировал, что в 2011 году увеличится число россиян, желающих покинуть регион. "Они будут выставлять недвижимость на продажу, и, как следствие, к осени может произойти снижение цен по всем сегментам",— говорил Александр Крапин, и итоги года показали, что его предположения сбылись. В Хабаровске упала не только цена квадратного метра, но и средняя цена квартир, выставленных на продажу (на 14,3%).

Однако в большинстве российских городов, где не было каких-либо "особых обстоятельств", цены выросли.

Всем миром

Тенденции на российском рынке вполне соответствуют общемировым. В соответствии с результатами глобального индекса цен на жилую недвижимость (Global House Price Index) за третий квартал 2011 года, опубликованного компанией Knight Frank, наибольший рост цен показал Гонконг. Здесь цены на жилую недвижимость выросли на 19% за последние 12 месяцев.

Активность СЂРѕСЃСЃРёР№СЃРєРёС… покупателей выросла РЅР° элитном рынке Лондона, который РЅР° протяжении длительного времени удерживает лидерство среди самых устойчивых мировых рынков СЃ прекрасными условиями для проживания. Что касается конкретных проектов, РЅР° рынке Лондона можно отметить РіРѕРґРѕРІРѕР№ СЂРѕСЃС‚ цен РЅР° апартаменты РІ жилом комплексе One Hyde Park СЃ £55 С‚ыс. РґРѕ £75 С‚ыс. Р·Р° 1 РєРІ. Рј.

Такие города, как Шанхай, Манама, Сидней, Гонконг, Дубай, в 2011 году испытали падение цен на элитное жилье на менее чем 5%, тогда как цены в Хошимине, Бордо, Ханое, Женеве и Цюрихе упали на 10%.

Несмотря на экономические потрясения в странах П��ГС (Португалия, �рландия, �талия, Греция и �спания), показатели последних трех месяцев свидетельствуют о том, что пик кризиса миновал. Цены на этих рынках продолжают падать, однако темп падения замедлился везде, кроме Португалии. Рекордное падение цен за год зафиксировано в �рландии (-14,3%).

Низкая активность российских покупателей в этом году отмечалась на рынках Черногории, Болгарии и Хорватии.

Не наблюдалось изменений ценовой динамики в таких городах, как Сингапур, Куала-Лумпур, Мумбай, Нью-Йорк, Монако, Мадрид, Кейптаун. Также стабильность наблюдается на рынке недвижимости Германии, где цены не претерпевали значительных изменений уже в течение 20 лет.

Таким образом, на большинстве мировых рынков цены в прошедшем году или стабильно росли, или, по крайней мере, оставались неизменными. Однако эксперты не рискуют делать прогнозы на ближайший год: цены на жилье будут зависеть прежде всего от макроэкономической ситуации.

АНДРЕЙ ВОСКРЕСЕНСК�Й

Все новости