Новости

Новый порядок оспаривания кадастровой стоимости земельных участков позволит значительно сгладить недостатки массовой оценки

В Пермском крае завершилась кадастровая оценка земель. 3 октября 2011 года Постановлением 725-п и Постановлением 727-п Правительство Пермского края утвердило кадастровую стоимость земельных участков.

Кадастровая оценка по закону прошла по методике «массовой оценки», которая не в полной мере учитывает уровень качества и место-расположение недвижимости. Причем это обусловлено не уровнем профессионализма кадастрового оценщика, а именно самой методикой массовой оценки и особенностями ее применения в России.

Например, одним из основных ценообразующих факторов считается близость к центральной части города, но при этом не учитываются ландшафтные характеристики, уровень развитости района, наличие рекреационной зоны, количество объектов сферы обслуживания. Скажем, один дом выходит на улицу  Ленина, а другой – расположен во дворе, не имея подъездного пути. Но поскольку оба дома находятся в одном кадастровом квартале, стоимость квадратного метра для них будет одинаковой.

Нужного объема данных, необходимых для построения адекватной модели оценки, нет, и вряд ли он появится в обозримом будущем. Поэтому, как показывает практика, массовая оценка лишь в некоторых случаях совпадет с рыночной стоимостью. По результатам исследований, в соседних регионах кадастровая оценка отличалась от цены на рынке в 5,5 раз.

В большинстве случаев новая стоимость превышает ранее применявшуюся нормативную цену участков. Это, в свою очередь, приведет к неминуемому росту налоговой нагрузки на их собственников и усложнит жизнь тем, кто может претендовать на льготный выкуп земель, находящихся во временном пользовании. Таким образом, многие хозяйствующие субъекты будут заинтересованы в пересмотре результатов кадастровой оценки.

Успеть за 6 месяцев. До недавнего времени законодательство по корректировке кадастровой стоимости было крайне несовершенным, но в 2010 году в закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» были внесены изменения: в нем появилась глава «Кадастровая оценка», в рамках которой Минэкономразвития РФ разработало «Типовые требования к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости».

Сейчас процедура оспаривания кадастровой стоимости значительно упрощена: после того, как кадастровый оценщик сдает отчет, а заказчик – администрация Пермского края – принимает и утверждает его, у заинтересованных сторон есть полгода, чтобы оспорить оценку новой кадастровой стоимости.

Установленная законом процедура предусматривает два основания для оспаривания: использование оценщиком недостоверных данных и наличие альтернативного отчета о рыночной стоимости земельного участка.

Бесплатный сыр. В первом случае землепользователь, чьи интересы могут пострадать от переоценки кадастровой стоимости, должен собрать пакет документов и представить его в комиссию по рассмотрению споров о результатах кадастровой оценки, которая создается при администрации Пермского края. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости необходимо приложить кадастровый паспорт объекта недвижимости, копию свидетельства о собственности и документы, подтверждающие недостоверность сведений, на основании которых произошел пересмотр кадастровой стоимости.

Комиссия рассматривает представленные документы, и, если информация подтверждается, кадастровый оценщик пересматривает полученный результат. Однако корректировка кадастровой стоимости в таких случаях минимальна, в том числе и потому, что кадастровый оценщик оценивает несколько сотен, а то и тысяч объектов, и не имеет ни экономических, ни физических возможностей провести качественную переоценку в короткие сроки. Так что, скорее всего, результат переоценки не будет полностью удовлетворять заказчика, хотя и не потребует от него дополнительных затрат.

Альтернатива. Второй вариант – предоставить альтернативный отчет об оценке. Этот вариант, хоть и не бесплатный, зато действенный.

Для этого надо обратиться к оценщику, заказать отчет о рыночной стоимости на ту же дату, на которую была произведена кадастровая оценка, и представить отчет вместе с пакетом документов в комиссию. Закон и положение о комиссии говорят, что если отклонение от кадастровой стоимости будет менее 30 %, то комиссия принимает в качестве кадастровой стоимости эту новую альтернативную рыночную оценку и инициирует ее внесение в государственный кадастр недвижимости.

Если же отклонение рыночной цены от кадастровой составит больше 30 %, то понадобится положительное заключение саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, выполнивший отчет. И в этом случае комиссия также принимает эту величину рыночной стоимости в качестве новой кадастровой стоимости и ставит ее на учет.

Новая процедура оспаривания задумана именно так, чтобы все желающие изменить кадастровую стоимость могли сделать это просто, безболезненно и при минимуме конфликтных ситуаций. Причем у комиссии по оспариванию кадастровой стоимости нет оснований не принять альтернативный отчет об оценке.

Сергей Зорин

Business Class (г. Пермь)
43 ( 358 ) от07 ноября2011 г.

Все новости