Новости

Новые горизонты Москвы

Эксперты проанализировали главные последствия для рынка загородной недвижимости одного из самых судьбоносных решений, принятых Сергеем Собяниным за первый год правления - перспективы расширения Москвы. Теоретически идея создания "административной Москвы" за пределами МКАД кажется обоснованной и верной: вывод политического центра из столицы не раз практиковался в мировой истории, и в целом этот опыт положительный. Однако при более детальном рассмотрении аналитики компании обнаружили в программе ряд заранее провальных моментов.

Наибольшие сомнения у аналитиков компании Penny Lane Realty вызывают масштабы присоединенной к столице территории.

"Учитывая расположение участка, наличие большого количества свободных земель, низкую плотность населения, относительную близость Рублево-Успенского шоссе и аэропорта "Внуково, направление для "административной Москвы" выбрано идеально, - считает директор департамента Penny Lane Realty Дмитрий Цветков. - Тем не менее, при глубинном изучении данного участка земли и его габаритов проект кажется не столь безукоризненным. Недоумение вызывает сам факт присоединения к столице столь крупного земельного участка, поскольку для вывода чиновничьего аппарата за границы Москвы хватило бы и 10 тыс. га".

Безусловно, в перспективе это приведет к расширению и разуплотнению Москвы: территория столицы увеличится в 2,5 раза, а население вырастет всего на 2,2%. Однако присоединенные земли имеют серьезные обременения. Так, если из избранных 160 тыс. га исключить земли природоохранного комплекса, участки, непригодные по геологическим условиям, а также частную собственность, то под строительство останется не более 20% выделенной территории: около 32 тыс. га. Еще порядка 30 тыс. га можно выкупить у лендлордов. �з среднего расчета в $1 тыс. за сотку выкуп обойдется бюджету в $3 млрд. Еще один тонкий нюанс: с проблемой присутствия частных собственников столичные власти еще не сталкивались, поскольку в Москве земля либо городская, либо федеральная. В нашей стране вполне реалистичной видится ситуация, аналогичная сочинской, когда перераспределение земель происходит под федеральные нужды.

Как одну из самых негативных тенденций расширения Москвы эксперты компании считают неминуемое ужесточение процесса согласования строительства, что приведет к отстранению подмосковных девелоперов от процесса. "Москва всегда с большим отрывом от других регионов лидировала в создании законодательной базы. То есть согласование в области было проще, так называемая, "доля города" - меньше, - объясняет Дмитрий Цветков. - �зменение статуса земель с подмосковных на московские фактически приведет к отстранению от работы местных застройщиков при том, что без допуска на рынок новых игроков строительство заявленными темпами звучит нереалистично".

Не меньшие сомнения у аналитиков компании вызывают планы правительства застраивать присоединенные территории исключительно малоэтажным жильем. "В средней полосе России выгоднее всего строить многоэтажные дома, именно поэтому ранее все заявленные проекты малоэтажной застройки у нас превращались в районы с высокоэтажными зданиями. Вероятность того, что "Новая Москва" будет исключением и останется малоэтажной, невелика, - делится своими опасениями г-н Цветков. - В настоящий момент присоединяемые к столице земли активно застраиваются обычными многоэтажками. Всего там реализуется порядка 20 проектов".

Еще один скользкий момент, связанный с расширением Москвы - это судьба природоохранных зон, расположенных на присоединенных землях. Порядка 60% данной территории покрыто лесными массивами и водоемами. С одной стороны, это дает широкий потенциал для будущего формирования территории. Однако с другой стороны, все бывшие земли Лесфонда стали городскими лесопарками. Следовательно, дальнейшие решения об их судьбе будут приниматься на уровне мэрии, а не на уровне Правительства РФ, что значительно упростит процесс согласования вырубки.

Другим важным нерешенным вопросом является усугубление транспортных проблем, связанных с резким повышением трафика в первую очередь по Киевскому, Калужскому и Варшавскому шоссе, а косвенно и по всей Москве. Для разрешения этой ситуации количество дорожного полотна должно увеличиться даже не в десятки, а в сотни раз. "Конечно же, проект предполагает тотальное расширение сети дорог, но в ближайшие несколько лет оно будет существовать исключительно на бумаге", - полагает Дмитрий Цветков.

Не стоит упускать из виду и колоссальный бюджет проекта. По независимым оценкам, на создание "Новой Москвы" будет затрачено порядка 14-15 трлн. рублей. Для сравнения эта цифра в 5 раз превышает бюджет Олимпиады в Сочи, в 10 раз - годовой столичный бюджет и в 40 - годовой бюджет всей Московской области. Принимая во внимание все "совершенство" российской коррупционной системы, можно сделать еще один неутешительный вывод: проект позволит выкачивать деньги из бюджета в неограниченном количестве на протяжении многих лет, причем речь идет не только о московском, но и о федеральном бюджете. "Я не удивлюсь, если расширение столицы добавит еще несколько свежих миллиардеров для списка Forbes," - резюмировал Дмитрий Цветков.

/Личные Деньги

Все новости