Новости

03 ноября 2011

"Перезагрузка" на рынке городской недвижимости

Одним из наиболее значимых событий первого года правления Сергея Собянина в Москве стал массовый пересмотр инвестконтрактов. Решение мэра не только скажется на доходной части бюджета города, но и может стать катализатором к очередному возрастанию цен на объекты в центре из-за сокращения объемов строительства, считают эксперты. Уже в ближайшие год-полтора квартиры в Москве могут подорожать на 20-30%.

Компания Penny Lane Realty провела пресс-завтрак, посвященный годовщине правления нового мэра Москвы. О том, какое влияние на рынок городского жилья окажут первые решения Сергея Собянина, рассказал директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский.

Одним из наиболее значимых событий первого года правления стал массовый пересмотр инвестконтрактов.Для "наведения порядка" столичные власти отменили около 200 проектов с рыночной стоимостью порядка $35 млрд. Уже заморожен целый ряд объектов точечной застройки в центре столицы. По различным причинам выгодных площадок в Москве лишились такие известные девелоперы, как СУ-155, ГК "Пик", "Баркли строй", "Галс Девелопмент" и "Главстрой".

"Решение мэра не только скажется на доходной части бюджета города (размер доходов от продажи жилья по оценке властей сократятся в 7 раз), но и может стать катализатором к очередному возрастанию цен на объекты в центре из-за сокращения объемов строительства, - считает Александр Зиминский. - Уже в ближайшие год-полтора квартиры в Москве могут подорожать на 20-30%. Дефицит новых качественных предложений будет нарастать, поскольку пока политика Сергея Собянина направлена в большей степени не на решение жилищного вопроса, а на развитие социальной и транспортной инфраструктуры".

В частности, с 2011 года власти обсуждают возможность включения в инвестконтракты обязательств по строительству соцобъектов - школ, поликлиник и детских садов. Рентабельность подобных проектов будет не выше 5-10%. По мнению Александра Зиминского, столичные власти смогут договориться с инвесторами, только если предоставят им допплощадки под коммерческую застройку, финансовые льготы и административную поддержку в качестве компенсации.

"Историческим" решением Сергея Собянина стало максимальное ограничение - практически запрет - на новое строительство в центре города.Плотность застройки Москвы в пределах Садового кольца в 2-3 раза опережает большинство европейских столиц, и возможности интенсивного развития полностью исчерпаны. "Запрет вызовет новую волну интереса к редевелопменту старых зданий и удачно расположенных промзон, - считает Зиминский. - Перспективными являются, например, участки в Замоскворечье, территория бывшей фабрики "Красный Октябрь" и др. В настоящее время реконструируется всего 11% столичных производственных площадей, однако при благоприятных для девелоперов условиях эта цифра будет расти".

К "разуплотнению" центра столицы и развитию периферийных районов приведет и расширение города. По замыслу властей, "Новая Москва" дойдет до границ Калужской области.При этом появление новых районов, пусть даже с качественными домами, никак не удешевит ни элитные квартиры на Остоженке или Арбате, ни объекты бизнес-класса, для которых очень важна хорошая транспортная доступность.

Амбициозные планы Сергея Собянина по строительству более 70 км линий нового метро уже в ближайшие пять лет существенно повлияют на стоимость квартир в районах, расположенных за МКАД. "С решением транспортной проблемы цена кв.м в Жулебино, Новокосино и Тропарево увеличится минимум на 10-20%, - прогнозирует Зиминский.

Подводя итоги, эксперт подчеркнул, что успех реализации планов московского мэра и развитие рынка городского жилья во многом зависят от мировой экономической ситуации. При позитивном сценарии в 2012 году в Москве будут построены более 1 млн. кв.м. жилья элитного и бизнес-класса и сделаны первые шаги к качественному улучшению инфраструктуры города. Однако в случае наступления второй волны экономического кризиса и падения цен на энергоносители неизбежна заморозка действующих проектов и стагнация рынка.

Генеральный директор Института экономики города Александр Пузановпривел данные официальной статистики, согласно которым обеспеченность общей площадью жилья в России составила в 2010 году 22,6 кв. м на человека, что на 21% выше, чем в Москве. Рост отставания обеспеченности жильем в Москве обусловлен, в первую очередь, ростом численности населения столицы на фоне сокращения общей численности населения Российской Федерации.

Однако на основе имеющихся расчетов и оценок можно предположить, что в настоящее время в собственности москвичей на территории Московской области находится около 300 тыс. жилых помещений площадью около 40 млн. кв. метров. С учетом этого обстоятельства оценка обеспеченности москвичей общей площадью жилья в 2010 году возрастает до 22,2 кв. м на человека, т.е. практически до средних показателей обеспеченности жильем в городской местности Российской Федерации.

Общемировые данные говорят о таком же тренде в других мировых столицах, где высока доля многоквартирных домов. Так, например, обеспеченность общей площадью жилья во Франции на 14% больше, чем в Париже, в Германии - на 13% больше, чем в Берлине, в Испании - на 10% больше, чем в Мадриде, в Италии - на 4% больше, чем в Риме, при этом в крупнейших городах стран Европейского Союза обеспеченность общей площадью жилья находится в диапазоне 30-35 кв. м на человека (Рим, Мадрид, Париж) и даже 35-40 кв. м (Берлин, Мюнхен, Вена). В то же время, в большинстве крупных городах Восточной Европы уровень жилищной обеспеченности сопоставим с московским или даже ниже его (в Риге - менее 13 кв. м на человека). Для выхода на международно признанный уровень расселения в жилых помещениях, количество комнат в жилищном фонде Москвы должно быть увеличено почти на 47% (дефицит составляет 7,4 млн. комнат), считает Пузанов.

Москву отличает также высокая плотность населения - около 10,5 тыс. человек на 1 кв. км. Считается, что подобный уровень плотности населения допустим лишь в центральных районах города, а в целом доля населения крупного города, проживающего в таких районах, должна находиться в диапазоне 30-50% населения. При этом в некоторых районах Москвы (Новокосино, Восточное Дегунино, Зябликово) этот показатель составляет до 25 тыс. чел. на кв. км, что связано с высотными характеристиками домов.

По словам эксперта, по сравнению с 2000 годом объем нового строительства в Москве сократился почти втрое. Плотность застройки в ЦАО Москвы опережает большинство европейских столиц, при этом в среднем на каждого жителя города приходится 18,7 кв.м. За 11 лет этот показатель увеличился всего на 1,2 кв.м (в 2000 году - 17,5 кв.м. на человека).

Только 14% от общего числа населения города могут купить квартиру на рыночных условиях, в том числе, с использованием ипотеки (в среднем по Российской Федерации - 23,6%). Таким образом, по рассматриваемому показателю доступности приобретения жилья ситуация в Москве на протяжении всего рассматриваемого периода хуже, чем в среднем по России. Поэтому развитие рынка некоммерческого найма жилья - одна из приоритетных задач города.

Существовавший уже в 2000 году существенный разрыв (в 2 раза) между московскими и среднероссийскими ценами к 2010 году увеличился до 2,9. Это означает еще большее увеличение ценового барьера между московским и общероссийским жилищными рынками, что существенно снижает возможности жилищной мобильности и высокого миграционного оборота в Москве.

Власти планируют начать строительство доходных домов и гостиниц длительного проживания, которые пока практически не представлены в Москве. Как отметил Пузанов, 76% жилых помещений столицы составляет частный фонд и только 24% - государственный. Для сравнения в Нидерландах 57,3% квартир в многоквартирных домах сдаются в социальную аренду, 20% - на рыночных условиях, 22,8% - в собственности у физлиц.

В настоящее время в столице на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях состоит около 120 тыс. семей. При этом среднее "время ожидания" составляет 14 лет, что существенно выше, чем в большинстве крупнейших городов мира. Совокупный ввод жилья в Москве и Московской области вырос с 5,9 млн. кв. м в 2000 году до 9,7 млн. кв. м в 2010 году, т.е. на 64%. Однако, в целом по России за этот период годовой объем ввода жилья вырос на 93%. Дисбаланс спроса и предложения на рынке жилья Москвы и Московской области определяет опережающий рост цен и снижение доступности приобретения жилья на этом рынке.

"Существенную роль в складывающихся негативных тенденциях играет высокий уровень монополизированности рынка жилищного строительства (на долю пяти крупнейших застройщиков в Москве в 2008 году приходилось 62,7% всего ввода жилья в Москве) и наличие избыточных административных барьеров при реализации строительных проектов, - говорит Пузанов. - По данным ежегодного исследования "Ведение бизнеса", проводимого Всемирным банком по показателю "Получение разрешений на строительство" Россия, представленная Москвой, занимает 180-е место среди 181-страны в 2010 году. Для строительства стандартного объекта, не требующего прохождения экспертиз и государственного строительного надзора, в Москве требуется пройти через 53 процедуры, что занимает 540 дней и составляет 4140% от среднедушевого дохода".

В 2008-2010 гг. на капитальный ремонт было затрачено только 49,9% от объема финансирования, запланированного на данный период, за счет которых было реализовано 28,6% от запланированных объемов капитального ремонта на тот же период. Однако, за эти средства в г.Москве было капитально отремонтировано только 1,8% от общего числа многоквартирных домов, капитально отремонтированных за этот же период во всех других регионах России, или 11,9% от общей площади таких домов, что может объясняться как высокими ценами на работы по капитальному ремонту, так и неэффективным (вплоть до нецелевого) использованием средств.

Сфера управления многоквартирными домами в г. Москве характеризуется самой высокой в России степенью административного участия. Среди московских управляющих организаций (459 организаций в конце 2010 г. и 476 организаций на 1 августа 2011 г.) почти 30% составляют государственные унитарные предприятия (обслуживают 61,6% многоквартирных домов).

/Личные Деньги

Все новости