Новости

Ожидание перемен

Рынок городского жилья в июле 2011 года находился в состоянии стагнации. Число сделок с квартирами в Москве начало снижаться еще в мае и так и не выросло до конца июля. Невысокий уровень спроса на жилье препятствовал росту цен, которые практически не изменились за этот период. Эксперты ожидают оживления рынка недвижимости уже осенью, однако, подчеркивают они, лишь в том случае, если мировую экономику не накроет вторая волна кризиса.

Без отложенного спроса

РџРѕ данным управления Росреестра РїРѕ РњРѕСЃРєРІРµ, РІ июне—июле 2011 РіРѕРґР° РЅР° столичном рынке недвижимости было зарегистрировано 15 236 сделок СЃ жильем (7568 РІ РёСЋРЅРµ Рё 7668 РІ июле). Число сделок снизилось уже РІ мае, РєРѕРіРґР° СЃРїСЂРѕСЃ упал РёР·-Р·Р° затяжных праздников Рё начала сезона отпусков. "Объем предложения вторичного рынка жилья РњРѕСЃРєРІС‹, увеличившись после майских каникул РґРѕ 50 С‚ыс. квартир, РІ июле сократился РЅР° 7,5% Рё практически сравнялся СЃ уровнем января текущего РіРѕРґР° (46 С‚ыс. квартир), РїРѕ отношению Рє маю объем предложения снизился РЅР° 3%",— РіРѕРІРѕСЂРёС‚ гендиректор РђРљР¦ "Миэль" Владислав Луцков.

Эксперты считают, что низкая активность связана с сезоном летних отпусков. Если в 2010 году число сделок с жильем росло даже летом, что было связано с реализацией отложенного спроса, то в 2011 году ажиотажного спроса на квартиры уже не было, рынок вошел в свое привычное состояние: весной и осенью покупательская активность растет, зимой и летом — снижается. "Второй летний месяц на рынке жилья прошел довольно спокойно: колебания основных показателей были вполне предсказуемы,— отмечает директор аналитического центра "�нком-недвижимость" Дмитрий Таганов.— Так, например, сокращение объемов предложения может быть связано с временным уходом продавцов на каникулы. Кроме того, ряд участников рынка, предвидя традиционный спад спроса, мог перевести свои активы в сегмент сезонной аренды".

Снижение СЃРїСЂРѕСЃР° РЅР° жилье сдерживало СЂРѕСЃС‚ цен РЅР° рынке. РџРѕ данным IRN.RU, РЅР° конец июля средние долларовые цены РЅР° жилье составляли $5015 Р·Р° 1 РєРІ. Рј, Р° рублевые — 141,6 С‚ыс. рублей Р·Р° 1 РєРІ. Рј. РџРѕ данным руководителя аналитического отдела "Гдеэтотдом.СЂСѓ" Александра Пыпина, РЅР° вторичном рынке Р·Р° РґРІР° месяца СЂРѕСЃС‚ цен РІ столице составил 0,5%, Р° СЃ начала РіРѕРґР° — 1,5%. Первичный рынок столицы показал СЂРѕСЃС‚ Р·Р° лето РІ 3%, Р° СЃ начала РіРѕРґР° — 8%, добавляет эксперт.

РџРѕ данным "НДВ-Недвижимости", РІ конце июля 2011 РіРѕРґР° средняя цена 1 РєРІ. Рј РІ новостройках Рі. РњРѕСЃРєРІС‹ РІ рублях составила около 161 700 рублей, РІ долларах — около $5794 Р·Р° 1 РєРІ. Рј. "РџРѕ сравнению СЃ июнем средняя цена 1 РєРІ. Рј РІ национальной валюте выросла примерно РЅР° 2,5%, РІ долларах — РЅР° 3,6%",— РіРѕРІРѕСЂРёС‚ замдиректора РїРѕ инвестиционному Рё стратегическому консалтингу компании Ольга РќРѕРІРёРєРѕРІР°. РџРѕ данным РђРљР¦ "Миэль", РїРѕ итогам июля 2011 РіРѕРґР° РЅР° РјРѕСЃРєРѕРІСЃРєРѕРј вторичном рынке жилья наибольшими темпами дорожает жилье СЌРєРѕРЅРѕРј- Рё среднего класса — СЃ начала РіРѕРґР° РѕРЅРѕ выросло РІ цене РЅР° 2,5% Рё 2,4% соответственно, Р° квартиры бизнес-класса Р·Р° семь месяцев подорожали РЅР° 0,5%.

Однако снижение СЃРїСЂРѕСЃР° РЅР° жилье коснулось РЅРµ всех районов РњРѕСЃРєРІС‹. Так, РїРѕ словам Александра Пыпина, последние недели повышенным СЃРїСЂРѕСЃРѕРј пользуются объекты РЅР° СЋРіРѕ-западных окраинах столицы, Р° также РЅР° новых территориях РњРѕСЃРєРІС‹. "Продажи РІ таких комплексах, как "РњРѕСЃРєРѕРІСЃРєРёР№", "Бутово-Парк" Рё РґСЂСѓРіРёС…, выросли РЅР° РїРѕСЂСЏРґРѕРє, Р° новые партии квартир выставляют или планируют выставлять уже РїРѕ более высоким ценам",— рассказывает эксперт. Еще РІ РёСЋРЅРµ управление Росреестра РїРѕ РњРѕСЃРєРѕРІСЃРєРѕР№ области зафиксировало рекордный СЂРѕСЃС‚ числа сделок СЃ квартирами — 22 С‚ыс. против 11 С‚ыс. РІ мае. Эксперты связывают это СЃ тем, что некоторые инвесторы получили доступ Рє инсайдерской информации Рѕ новых границах РњРѕСЃРєРІС‹ Рё принялись скупать жилье РЅР° новых столичных территориях. Сейчас, РїРѕ словам риэлторов, СЃРїСЂРѕСЃ РЅР° квартиры РІ новых районах РњРѕСЃРєРІС‹ также очень высок, РЅРѕ сдерживается начавшимся ростом цен РЅР° этих территориях.

Сюрприз из Америки

Что касается прогнозов, то мнения специалистов расходятся. Еще в июне, до начала падения на мировых финансовых рынках, большинство экспертов предсказывало, что осенью рынок жилья выйдет из состояния стагнации, а спрос и цены начнут плавно расти. Сейчас эксперты уже менее оптимистично смотрят в будущее, опасаясь повторения сценария 2008 года. "Сейчас на фоне нестабильности любой валюты люди будут вкладывать деньги в недвижимость: в хорошо зарекомендовавшие себя новостройки, на рынок вторичной недвижимости,— рассказывает директор по маркетингу "НДВ-Недвижимости" �рина Наумова.— Таким образом, сейчас рынок ожидает некоторое оживление, которое продлится два-три месяца. Потом, скорее всего, наступит стагнация, возможно несколько смягченная традиционным декабрьским оживлением. После чего неизбежна корректировка цен". Как говорит Александр Пыпин, если коррекция на мировых рынках, в том числе на рынках сырья, окажется глубокой и продолжительной, то, конечно, можно ожидать существенного снижения цен на вторичном и первичном рынке, причем в первую очередь в долларовом исчислении. "Но спрос со стороны населения вряд ли даже при негативном развитии макроэкономической ситуации провалится так же сильно, как во время кризиса в 2008 году,— рассуждает господин Пыпин.— У потребителей уже выработался иммунитет, и новую волну кризиса, если она будет, они встретят более подготовленными и уверенными". Владислав Луцков также полагает, что сейчас доминирующим фактором на рынке недвижимости становится развитие ситуации на мировых финансовых рынках. "С одной стороны, уход западных инвесторов с фондового рынка, скорее всего, опять приведет к оттоку капитала и в целом добавит нестабильности и негативных ожиданий российской экономике и отрасли недвижимости. Поэтому уже с конца июля на рынке ощущается некоторая нервозность среди продавцов, гадающих, что будет с курсом национальной валюты и что делать с вырученными от продажи деньгами,— рассказывает эксперт.— С другой стороны, среди покупателей появляются желающие инвестировать свободные накопления в достаточно надежную недвижимость. Дальнейшее развитие ситуации на рынке недвижимости будет зависеть от внешних факторов и новостей с финансовых рынков".

Однако не все эксперты склонны сгущать краски. Например, президент "�нком-Недвижимости" Сергей Козлов считает, что паника на биржах носит исключительно спекулятивный характер и закончится на ближайшей неделе. "Влияния на наш рынок недвижимости она не окажет: ликвидные проекты будут, как и всегда, в цене, массовой скупки недорогого жилья "инвесторами" также не предвидится. Август завершится для рынка недвижимости Москвы и области спокойно, в сентябре мы ждем оживления продаж",— заключает эксперт.

Таким образом, если ситуация нормализуется, то цены на жилье продолжат расти примерно на 1-2% в месяц, а суммарный прирост к концу года составит 10-12%. Но если мировую экономику будет лихорадить и дальше, то падение рынка может оказаться очень существенным.

Антон Белых

Все новости