Новости

Элита в дефиците

Рынок элитной недвижимости Москвы ждет перемен, участники рынка предсказывают возможный дефицит новых объектов из-за запрета на жилую застройку в центре, а также предрекают появление новых форматов. При этом до элитного сегмента уже добралась общерыночная тенденция продажи квартир с отделкой на первичном рынке.

Новые проекты

Если рассматривать совершенно новые проекты, то РІ 2011 РіРѕРґСѓ РЅР° элитный рынок РњРѕСЃРєРІС‹, РїРѕ данным участников рынка, вышли РґРІР° новых объекта: клубный РґРѕРј класса "РґРµ Р»СЋРєСЃ" Barkli Virgin House Рё РґРѕРј премиум-класса Barkli Park. Первый возводится РІ районе "золотой мили" РЅР° Остоженке Рё был разработан РїРѕ дизайн-концепции британского дизайнера Келли Хоппен. Дом состоит РёР· РґРІСѓС… частей, выполненных РІ стиле неоклассики Рё современной архитектуры, объединенных РІС…РѕРґРЅРѕР№ РіСЂСѓРїРїРѕР№. "РќР° сегодня это самый РґРѕСЂРѕРіРѕР№ проект РњРѕСЃРєРІС‹: заявленная цена пентхаусов — $100 С‚ыс. Р·Р° 1 РєРІ. Рј",— РіРѕРІРѕСЂРёС‚ управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба" Наталья Кац. РџРѕ ее словам, местоположение Virgin House предоставит жильцам возможность наслаждаться видами РЅР° РњРѕСЃРєРІСѓ-реку Рё Зачатьевский монастырь. "Сам РїРѕ себе факт, что РІ РњРѕСЃРєРІРµ работает РѕРґРёРЅ РёР· наиболее востребованных Рё влиятельных РІ РјРёСЂРµ дизайнеров, Р° РЅРµ подзабытая знаменитость РЅР° излете карьеры, уже является исключительным. Причем Келли Хоппен работает РЅРµ просто над частным интерьером, Р° над целым РґРѕРјРѕРј — РѕС‚ входных Р·РѕРЅ Рё патио РґРѕ лифтов, включая разработку мебели, освещения Рё предметов интерьера",— рассказывает гендиректор "Баркли" Константин РђРєРёРјРѕРІ. РџРѕ его словам, подобных "фирменных" РґРѕРјРѕРІ РјРёСЂРѕРІРѕРіРѕ СѓСЂРѕРІРЅСЏ РІ РњРѕСЃРєРІРµ еще РЅРµ было, Рё РѕРЅРё РІСЂСЏРґ ли появятся РІ ближайшее время. Более того, отмечает эксперт, если принять РІРѕ внимание общую ситуацию РІ пределах "золотой мили", то Barkli Virgin House является, РїРѕ сути, завершающей новостройкой РІ 1-Рј Р—ачатьевском переулке.

Второй проект компании "Баркли" — дом в Екатерининском парке Barkli Park — расположен в районе улицы Советской Армии. Этот район никогда не считался по-настоящему элитным, поэтому участники рынка считают решение построить здесь элитный дом достаточно смелым. Чтобы компенсировать недостатки местоположения, девелопер предложил интересный ход. Для работы над этим проектом был приглашен культовый дизайнер интерьеров Филипп Старк. Barkli Park представляет собой две жилые башни — "Белая" (12 этажей) и "Терракотовая" (14 этажей), а на верхних этажах располагается шесть пентхаусов с возможностью выхода на эксплуатируемую кровлю с дизайнерским оформлением. "Дизайнер номер один в мире Филипп Старк впервые в России участвует в создании дома с фантастическими интерьерами и ландшафтным дизайном. Деталей раскрывать не буду, но уже сейчас ясно, что это будет настоящее событие в культурной и архитектурной жизни столицы",— говорит Константин Акимов. Все квартиры в одном из двух корпусов, "Белой башне", будут продаваться в отделке, специально разработанной Филиппом Старком для этого дома, в одном из четырех стилей — minimal, nature, classic и culture. Как напоминает директор EliteCenter Карен Мелконян, таких готовых решений на московском рынке элитной недвижимости еще не было, если не считать апартаментов в "Москва-Сити", например в комплексе "Город столиц", но в элитном жилом доме в целом такую концепцию еще не применяли.

Старая гвардия

РџРѕРјРёРјРѕ свежезаявленных проектов, РЅР° рынке продолжается реализация проектов, которые можно смело отнести Рє "старой гвардии": Рѕ РЅРёС… известно давно, Р° реализация была отложена РёР·-Р·Р° РєСЂРёР·РёСЃР°. РЎ декабря 2011 РіРѕРґР° РїРѕ декабрь 2012 РіРѕРґР° "ДОН-строй Р�нвест" планирует вывести РЅР° рынок четыре жилых комплекса класса "РґРµ Р»СЋРєСЃ" общей жилой площадью более 100 С‚ыс. РєРІ. Рј. Первым РёР· РЅРёС… станет клубный РґРѕРј Smolensky deluxe, открытие продаж РІ котором запланировано РЅР° 1 декабря. Клубный РґРѕРј общей площадью около 34 С‚ыс. РєРІ. Рј строится РІ самом центре РњРѕСЃРєРІС‹, РІ глубине переулков Сѓ Смоленской набережной. Архитектурное решение основано РЅР° сочетании больших застекленных пространств Рё стилизованной сетки РёР· РїСЂРёСЂРѕРґРЅРѕРіРѕ камня, наложенной РЅР° фасад здания. Р’ РґРѕРјРµ предусмотрены апартаменты площадью РѕС‚ 66 РґРѕ 431 РєРІ. Рј.

РџРѕ словам заместителя гендиректора компании Kalinka Realty Алексея РЎРёРґРѕСЂРѕРІР°, стоит также отметить KnightsBridge Private park. "Этот проект РІ районе Хамовников интересен СЃ инвестиционной точки зрения Рё РІРѕ РјРЅРѕРіРѕРј уникален. Р’Рѕ-первых, это единственный жилой комплекс такого масштаба РІ РњРѕСЃРєРІРµ, который будет полностью возведен РёР· кирпича. Это очень дорогая технология, характерная для элитных жилых кварталов Лондона Рё РќСЊСЋ-Йорка",— РіРѕРІРѕСЂРёС‚ Карен Мелконян. РџРѕ его словам, так же, как, Рє примеру, РІ богемном районе РќСЊСЋ-Йорка West Village, РІ проекте KnightsBridge есть возможность приобрести квартиры РЅР° первых этажах СЃ собственным садом. РџРѕ сути, это двухуровневые квартиры СЃ потолками выше 5 Рј Рё собственным небольшим огороженным участком земли СЃ возможностью разбивки сада. Сейчас минимальная стоимость квадратного метра РІ проекте — $16 С‚ыс.

РџРѕ словам партнера, директора департамента жилой недвижимости Chesterton Екатерины Тейн, можно также упомянуть проект архитектора Скуратова РЅР° улице Бурденко. "Проект отличает современное техническое оснащение Рё применение энергосберегающих технологий",— РіРѕРІРѕСЂРёС‚ эксперт. Еще РѕРґРёРЅ проект — жилой РґРѕРј "Пречистенка, 13" РѕС‚ компании Vesna Development. "Проект соотносится СЃ политикой РіРѕСЂРѕРґСЃРєРёС… властей, которые СЃ недавнего времени решили сохранять облик РњРѕСЃРєРІС‹. Р’ процессе реконструкции была демонтирована надстройка 30-летней давности, Р° вместо нее надстроен пентхаус. Работа была выполнена максимально деликатно РїРѕ отношению Рє зданию: СЃ улицы пентхаус практически РЅРµ виден",— РіРѕРІРѕСЂРёС‚ Алексей РЎРёРґРѕСЂРѕРІ. Р’ итоге получился проект клубного РґРѕРјР° СЃ 15 квартирами площадью РѕС‚ 210 РєРІ. Рј, большинство квартир РІ РґРѕРјРµ пятикомнатные.

Наконец, участники рынка называют проект "Садовые кварталы" от УК "Уникор", который был анонсирован еще три года назад, но выходит на рынок только сейчас.

Вопрос дефицита

Последний РіРѕРґ, особенно РІ СЃРІСЏР·Рё СЃ запретом жилого строительства РІ центре Рё малочисленностью новых проектов, эксперты предрекают дефицит РЅР° рынке элитной недвижимости РњРѕСЃРєРІС‹. "Рынок уже ощущает острый недостаток РїРѕ-настоящему элитной недвижимости, цены понемногу растут, Р° выбирать особенно РЅРµ РёР· чего",— констатирует Константин РђРєРёРјРѕРІ. РџРѕ его словам, всего Р·Р° несколько недель продаж без какой-либо рекламы было реализовано более 30% площадей РІ "Терракотовой башне" РІ Barkli Park. РќРѕ РІ данном случае интерес Рє проекту может объясняться популярностью дизайнера. Зато относительно новым явлением РІ элитном сегменте стала, РїРѕ словам экспертов, востребованность ипотеки. РџСЂРё вполне умеренной ставке — например, РїРѕ проектам "Баркли" Сбербанк предоставляет ипотеку РѕС‚ 8% годовых — клиентам выгоднее использовать заемные деньги, Р° РЅРµ изымать средства РёР· бизнеса. Однако РјРЅРѕРіРёРµ эксперты тем РЅРµ менее предрекают элитному рынку непростое будущее. "РњРѕСЃРєРѕРІСЃРєРёР№ рынок РІ ближайшее время столкнется СЃ дефицитом предложения РЅР° первичном рынке элитной недвижимости. Р’Рѕ втором полугодии 2011 РіРѕРґР°, насколько РјРЅРµ известно, РЅР° рынок выйдет только РѕРґРёРЅ проект премиум-класса — жилой комплекс "Островский" РІ Замоскворечье",— РіРѕРІРѕСЂРёС‚ руководитель департамента продаж элитной недвижимости компании "Гута-Девелопмент" Людмила Потапова. Причины сложившейся ситуации, РїРѕ ее словам, заключаются РІ том, что РІ РєСЂРёР·РёСЃ РјРЅРѕРіРёРµ проекты были заморожены, Р° СЃ РїСЂРёС…РѕРґРѕРј РЅРѕРІРѕРіРѕ РјСЌСЂР° требования Рє новым проектам изменились. Р’ результате РјРЅРѕРіРёРµ девелоперы были вынуждены переделывать СЃРІРѕРё проекты. Например, после РєСЂРёР·РёСЃР° наибольшим СЃРїСЂРѕСЃРѕРј стали пользоваться квартиры небольшой площади Рё эффективной планировки — "двушки" РїРѕ 80-100 РєРІ. Рј Рё "трешки" РїРѕ 110-130 РєРІ. Рј. Если РґРѕ РєСЂРёР·РёСЃР° средняя площадь квартиры РІ проекте составляла 150 РєРІ. Рј, то сегодня — 130 РєРІ. Рј, что свидетельствует РѕР± уменьшении метража квартир РІ проекте РІ целом. Так, РІ проекте "Р�тальянский квартал" квартиры площадью РґРѕ 120 РєРІ. Рј проданы РЅР° 90%. Более того, отмечает Екатерина Тейн, нельзя сказать, что проекты, которые недавно вошли РЅР° РјРѕСЃРєРѕРІСЃРєРёР№ рынок, удовлетворят возросший СЃРїСЂРѕСЃ. "РЎ весны РјС‹ можем наблюдать резкий всплеск покупательской активности, который связан как СЃ дефицитом качественных новостроек РЅР° элитном рынке, так Рё СЃ ограничением строительства РІ центре РњРѕСЃРєРІС‹ РїРѕ инициативе столичного правительства",— РіРѕРІРѕСЂРёС‚ эксперт.

По мнению Алексея Сидорова, сокращение предложения действительно наблюдается: с начала прошлого года объем предложения на первичном рынке сократился на 7%, в июле этого года — еще на 5%. С одной стороны, этому способствует стабильно активный покупательский спрос, подогреваемый колебаниями курсов валют и фондового рынка, и постепенный рост цен. С другой стороны — низкие темпы выхода на рынок новых проектов, в том числе вследствие вводимых правительством Москвы ограничений на строительство.

Впрочем, СЃ негативными прогнозами согласны РЅРµ РІСЃРµ эксперты. "РЎ недостатком элитных объектов РјРѕСЃРєРѕРІСЃРєРёР№ рынок РЅРµ столкнется РґРѕ конца 2011 РіРѕРґР° точно: СЃРїСЂРѕСЃ РЅР° подобные объекты есть, сейчас РѕРЅ стал менее ощутим, Рё количество продаж упало процентов РЅР° 15, РЅРѕ это связано СЃ периодом отпусков, РєРѕРіРґР° люди берут тайм-аут РЅР° то, чтобы обдумать РїРѕРєСѓРїРєСѓ",— РіРѕРІРѕСЂРёС‚ директор департамента маркетинговых коммуникаций Rodex Group Р�РіРѕСЂСЊ Заугольников. Рђ элитная недвижимость, уверена Наталья Кац, всегда была Рё будет РІ дефиците. "РќРё для РєРѕРіРѕ РЅРµ является секретом, что Рё РґРѕ РЅРѕРІРѕРіРѕ постановления РѕР± ограничении строительства РІ ЦАО истинно эксклюзивные проекты можно было пересчитать РїРѕ пальцам, РЅР° рынке появлялся максимум РѕРґРёРЅ проект РІ РіРѕРґ, Рё покупатели СЃ бюджетом РѕС‚ $8-10 РјР»РЅ могли искать недвижимость, удовлетворяющую РёС… запросам, РЅРµ РѕРґРёРЅ РіРѕРґ",— РіРѕРІРѕСЂРёС‚ эксперт. Причина РІ том, считает РѕРЅР°, что действительно эксклюзивного жилья практически нет: РіРґРµ-то после реконструкции недостаточно высокие потолки Рё большие РѕРєРЅР°, РіРґРµ-то новый РґРѕРј расположен РЅР° достаточно оживленной улице, РіРґРµ-то нет красивого РІРёРґР°. Р� РІ результате, РїРѕ мнению Константина РђРєРёРјРѕРІР°, РІ ближайшее время произойдет "переклассификация" рынка: либо элитными Р±СѓРґСѓС‚ называться только самые современные объекты, сочетающие функциональность СЃ безупречностью замысла Рё исполнения, Р° остальные перейдут РІ более РЅРёР·РєРёРµ категории, либо появится новый upper-, или сверхэлитный, сегмент. РќРµ исключено, что Рє такому решению рынок подтолкнет освоение новых площадок. "РЇ жду освоения "Красного Октября" — это, пожалуй, самый знаковый проект будущего. Если его реконструкция будет доведена РґРѕ логического завершения, то там следует ожидать появления столь дефицитных РІ РњРѕСЃРєРІРµ лофтов Рё РґСЂСѓРіРёС… элитных форматов недвижимости",— РіРѕРІРѕСЂРёС‚ Наталья Кац. РљСЂРѕРјРµ того, РїРѕ ее словам, РЅР° рынке сейчас мало объектов стоимостью около $2-3 РјР»РЅ — РІ первую очередь квартир РїРѕРґ отделку РЅР° вторичном рынке. "Ситуация такова, что рынок РЅРµ может предложить объекты, реально отвечающие такой стоимости",— РіРѕРІРѕСЂРёС‚ эксперт. Такое положение, РїРѕ мнению участников рынка, скорее всего, сохранится Рё РІ дальнейшем.

Алексей Лоссан
"Дом". Приложение, №39 (94), 25.08.2011

Все новости