Новости

Управляющие попробовали уплатить налог на недвижимость

Для российских управляющих компаний подошел первый срок уплаты налога на недвижимость, оформленную в паевые инвестиционные фонды. С вступлением в силу соответствующих поправок к Налоговому кодексу участники рынка связывали конец использования "упаковки" недвижимости в П�Фы ради налоговых послаблений. Однако выяснилось, что правильно рассчитать новый налог далеко не просто даже при всем желании его уплатить.

Авансовые платежи по налогу на имущество паевых инвестиционных фондов управляющие компании должны были совершить до 30 апреля. С 1 января 2011 года вступили в силу поправки к Налоговому кодексу, по которым у управляющих компаний появилась обязанность платить налог на недвижимость, являющуюся активами П�Фов под их управлением. Ставка этого местного налога не может превышать 2,2% от стоимости имущества (недвижимости), и в регионах, в которых сконцентрированы активы крупнейших паевых фондов (Москва и Подмосковье, Санкт-Петербург, Краснодарский и Пермский края, Татария, Свердловская, Новосибирская, Нижегородская и Саратовская области), эти предельные 2,2% и составляет.

При первой попытке управляющих уплатить новый налог они столкнулись с рядом трудностей. Представитель крупной управляющей компании, в чьих П�Фах есть как земельные участки, так офисная недвижимость, напоминает, что для уплаты налога на имущество необходимо встать на налоговый учет по месту регистрации недвижимости, а если недвижимость фонда разбросана по многим городам, то это выливается в дополнительные расходы. Тем более что встать на налоговый учет далеко не всегда удается быстро. По признанию представителей управляющих компаний, этот процесс зависит не столько от региона, сколько от конкретной налоговой инспекции. Так, ряд компаний не испытывали сложностей с постановкой на учет в Москве, для других этот процесс затянулся.

Еще РѕРґРЅРѕР№ серьезной проблемой для управляющих стало определение, какая именно недвижимость облагается новым налогом. РќРё Налоговый кодекс, РЅРё РґРІР° РїРёСЃСЊРјР° Минфина, посвященные этой теме (дословно повторяют РѕРґРЅРѕ РґСЂСѓРіРѕРµ), РЅРµ содержат перечня РІРёРґРѕРІ активов РџР�Фов, подлежащих налогообложению. Как считают эксперты консалтинговой компании "Вермонт", РЅРµ облагаются налогом РЅР° имущество незавершенные Рё РЅРµ введенные РІ эксплуатацию объекты недвижимости, имущественные права РЅР° недвижимое имущество, Р° также объекты недвижимости, предназначенные для продажи. Р’ любом случае, РїРѕ мнению экспертов "Вермонта", управляющие компании Р±СѓРґСѓС‚ обязаны платить налог СЃ завершенных объектов недвижимости, сдаваемой РІ аренду. РџРѕ оценке "РЄ", РїРѕ состоянию РЅР° 1 января 2011 РіРѕРґР° среди 220 РџР�Фов недвижимости, раскрывающих СЃРІРѕСЋ отчетность, около 100 фондов СЃ СЧА 130 РјР»СЂРґ СЂСѓР±. РїРѕРґС…РѕРґСЏС‚ РїРѕРґ это определение.

Правоустанавливающие документы не содержат и еще одного важного указания — с какой стоимости недвижимости платить налог, с балансовой или с оценочной, которая может превышать балансовую на порядок. В письмах Минфина признается право фондов платить налог по балансовой стоимости недвижимости, но вместе с тем Минфин напоминает, что в соответствии с законом "Об инвестиционных фондах" управляющие компании должны производить оценку имущества независимым оценщиком — не реже одного раза в год. Гендиректор компании "Альбион Финанс" Екатерина Черных считает, что управляющие компании П�Фов, как и другие юридические лица, должны платить налог с остаточной (балансовой) стоимости. При этом она приводит в пример и зарубежный опыт. В частности, налогообложение американских рентных трастов недвижимости (REIT) такое же, как и у корпораций.

С земельными участками, входящими в П�Фы, возникли свои проблемы. По словам гендиректора управляющей компании "Солид — фонды недвижимости" Вадима Сачкова, с точки зрения механизма уплаты налога все понятно — есть кадастровая оценка земельного участка, есть определенные ставки налога. Однако, как отмечает господин Сачков, не у всех земельных участков в России есть кадастровая стоимость. Кроме того, были случаи, рассказывает он, когда кадастровая стоимость расположенных рядом участков различалась в разы, часто из-за технической ошибки, но на ее устранение требовалось время.

Неверное исчисление налога чревато для управляющих серьезными санкциями. Поквартально собираемые платежи являются авансовыми, то есть у тех, кто допустил ошибку, есть возможность скорректировать сумму выплат до конца года. Однако, как констатирует гендиректор управляющей компании, входящей в десятку крупнейших, "штрафы и пени за неверно исчисленные налоги нельзя повесить на фонд, управляющая компания будет выплачивать их из собственных средств". А с учетом стоимости имущества фондов (часто это миллиарды рублей) такие штрафы могут исчисляться миллионами рублей, добавляет собеседник "Ъ".

Р’ условиях такой правовой неопределенности СЃ конца прошлого РіРѕРґР° число действующих фондов недвижимости начало быстро сокращаться — СЃ декабря РїРѕ март управляющие компании приняли решение досрочно прекратить деятельность, РїРѕ крайней мере, 16 таких РџР�Фов. Стоимость чистых активов этих фондов РЅР° момент принятия решения Рѕ прекращении превышала 5,7 РјР»СЂРґ СЂСѓР±. Год назад Р·Р° аналогичный период были приняты решения Рѕ прекращении РІ отношении всего пяти фондов, стоимость чистых активов которых РЅРµ превышала 700 РјР»РЅ СЂСѓР±.

Дмитрий Ладыгин

Газета "Коммерсантъ", №77/В (4618), 03.05.2011

Все новости