Новости

24 марта 2011

Децентрализация офисного рынка

До кризиса территориальное развитие рынка офисной недвижимости происходило в соответствии с начинающейся тенденцией децентрализации. Финансовый кризис положил конец этому направлению - востребованными снова стали офисы только в ЦАО, в частности, внутри Бульварного Кольца, оставив вакантными офисы у МКАДа и в других удаленных районах Москвы.

Однако, расширение границ деловой зоны имеет ряд предпосылок. Во-первых, дефицит свободных участков в ЦАО. Во-вторых, транспортный коллапс, характеризующий движение в центре Москвы. И, наконец, последние инициативы новой мэрии по ограничению и фактическому запрету на строительство торговой и офисной недвижимости в центре столицы, рассказывают аналитики NAI Becar.

В то же время кризисные тенденции уступили место плавному росту рынка - офисы снова становятся востребованными, активно реализуется отложенный спрос, компании стремятся улучшить условия размещения своих офисов.

Системное влияние данных факторов обуславливает изменение офисной карты Москвы - на смену преобладающей централизации выходит модель деловых зон, характерной для многих мировых столиц. Например, в Лондоне в свое время появились "Doclands" и "Canary Warf", а в Париже - "La Defence".

Первой "ласточкой" развития новой модели в Москве, безусловно, является ММДЦ "Москва-Сити". Однако транспортные проблемы, длительные сроки строительства, сроки ввода объектов инфраструктуры и проч. затрудняют развитие этой зоны, которая, к тому же расположена вблизи центра Москвы.

В качестве альтернатив на карте возникают новые деловые зоны или зоны, традиционно связанные с деловой активностью, где постепенно возникают новые офисные площади и сопутствующая инфраструктура.

Итак, среди наиболее развитых на сегодняшний день зон можно отметить:

• Северо-запад Москвы

В настоящее время на северо-западном направлении можно выделить два "деловых очага" - в районе м. Белорусская - Динамо - Аэропорт (среди новых БЦ - "Белая площадь", "Victory Plaza", строящийся "SKY Light"), а также зону в районе г. Химок.

• Юго-западную деловую зону Москвы (деловая зона в районе ул. Наметкина - Обручева)

Данная зона сложилась стихийно, начало ее развития было "спровоцировано" строительством штаб-квартиры "Газпрома". Впоследствии здесь были реализованы такие объекты как Газойл Плаза, БЦ Gas Field, Кругозор, а также новый БЦ "9 акров". Таким образом, в настоящее время общая площадь офисных объектов данной зоны насчитывает около 160 тыс. кв. м. Развитию данной зоны способствуют и новые проекты - бизнес-центр может быть реализован на территории ОАО "НИИ витаминов", владеющем 1,2 га в Научном проезде.

• Юго-восточная деловая зона

На юго-востоке столицы происходит постепенное развитие целого офисного конгломерата - начало деловой зоны положено реконструкцией делового квартала "Даниловская мануфактура" общей площадью более 100 тыс. кв. м, торгово-делового центра "Тульский", реализованного компанией "Гарант-инвест", БЦ "Даниловский форт".

На участке промзоны завода ЗИЛ, достраивается Nagatino i-land (технопарк площадью более 1 млн кв. м). Развитию этой зоны будет способствовать улучшение транспортной инфраструктуры - строительство собственной станции м. Технопарк.

Восточнее Nagatino i-land запланировано строительство еще одной полноценной деловой зоны - квартала Метрополия, девелопером которого является ИФК "Метрополь". Проектом предусмотрено строительство 700 тыс. кв. м только офисной недвижимости (еще 200 тыс. кв. м займут торговые и гостиничные функции). Помимо этого, здесь планируется создание 15 000 машиномест.

Наиболее развитым участком этой зоны является уже сформированный Павелецкий кластер: (БЦ Риверсайд Towers, Brent City, Аврора Бизнес-парк").

Таким образом, через несколько лет может быть сформирована юго-восточная деловая агломерация как альтернатива ММДЦ и Центральной зоне Москвы.

Выводы

Безусловно, Кремлевский кластер никто не отменял - офисы внутри Садового Кольца будут востребованы всегда. Тем не менее, ресурсы города ограничены, и эффективное развитие должно учитывать новые требования - транспортную ситуацию, необходимость достаточного количества парковочных мест, сопутствующей инфраструктуры. Таким образом, будущее за полноценными бизнес-зонами, где люди могут комфортно, а значит, эффективно работать.

/Личные Деньги

Все новости