Новости

Сосчитать и разделить

Пермские аналитики готовы заняться созданием общероссийской классификации жилья. Разработать ее эксперты планируют в течение года.

Комитет по аналитике Пермского отделения Российской гильдии риэлторов инициировал создание рабочей группы, которая разработает единую для российского рынка недвижимости классификацию жилых новостроек и даст точную формулировку каждого класса. При этом эксперты планируют прописать четкие критерии разделения существующих объектов по типам. Решение об этом было принято на состоявшемся в рамках VI Камского форума научно-практического симпозиума «Аналитика, маркетинговые исследования и оценка на рынке недвижимости».

На сегодняшний день российскими специалистами используется несколько классификаций объектов недвижимости. Осталось в прошлом время, когда профессионалы в первую очередь опирались на типологию объектов, разработанную Московским государственным строительным университетом, сегодня она актуальна лишь для строителей, поскольку разделяет здания только по назначению, этажности, конструктиву, количеству квартир, планировочному решению. На сегодняшний день эта типология требует расширения, так как для определения класса качества современного жилого дома требуется рассматривать еще ряд важных для потребителя характеристик здания, таких как отделка внутреннего пространства помещений общего пользования, инфраструктура и благоустройство окружения и др.

Поэтому участники рынка, связанные с реализацией и оценкой недвижимости, понимая необходимость в разработке универсальной классификации новостроек, попытались разработать ее самостоятельно. Но такие классификации, как правило, создаются местными специалистами и учитывают особенности регионального развития рынка недвижимости. Общаясь друг с другом, специалисты понимают, что для характеристики новостроек используют одни и те же термины, но вкладывают в эти определения разные смыслы.

Например, РєСЂСѓРїРЅРѕРµ столичное агентство недвижимости «Миэль» разделяет новостройки РЅР° четыре класса: СЌРєРѕРЅРѕРј, средний, бизнес Рё элит. РќРѕ поскольку столичный рынок существенно отличается РѕС‚ регионального, то специалисты компании элитное жилье разделяют еще РЅР° три типа. Другая столичная компания вЂ“ Blackwood вЂ“ разделяет недвижимость только РЅР° три класса, причем для определения СѓСЂРѕРІРЅСЏ качества здания добавляет еще РѕРґРёРЅ критерий вЂ“ местоположение объекта. РЎРђР’Р’Рђ, еще РѕРґРЅРѕ РјРѕСЃРєРѕРІСЃРєРѕРµ агентство недвижимости, рассматривая те же, как Рё РІ Blackwood, классы, делит РІ СЃРІРѕСЋ очередь бизнес Рё элит еще РЅР° РґРІР° подкласса. РќРѕ если столичные агентства недвижимости еще находят общий язык, то РґРІСѓРј аналитикам РёР· разных регионов зачастую бывает непросто договориться.

«В Тюмени существует несколько типов классификаций, РІ том числе Рё разработанные девелоперскими компаниями. РќРѕ РёС… РјРёРЅСѓСЃ РІ том, что РѕРЅРё РјРѕРіСѓС‚ применяться только Рє первичному жилью, Р° также невозможно использовать РІ РґСЂСѓРіРёС… регионах», вЂ“ поделилась опытом Людмила Доровикова, директор РћРћРћ «Компания БрОК» (Тюмень). Аналогичным образом обстоят дела Рё РІРѕ РјРЅРѕРіРёС… РґСЂСѓРіРёС… крупных городах страны.

Р’ Екатеринбурге Гильдия управляющих Рё девелоперов выделяет уже 4 типа новостроек вЂ“ СЌРєРѕРЅРѕРј, комфорт, бизнес Рё элит. Р’ Челябинске РђРќ «Фамиан» РІ отличие РѕС‚ РјРѕСЃРєРѕРІСЃРєРёС… специалистов РЅР° подклассы разделяет РЅРµ бизнес Рё элит, Р° СЌРєРѕРЅРѕРј, выделяя РІ нем еще РѕРґРёРЅ тип вЂ“ СЌРєРѕРЅРѕРј повышенной комфортности. Р� даже близкий Рє столице РїРѕ СѓСЂРѕРІРЅСЋ жизни Санкт-Петербург также пользуется местной классификацией, состоящей РёР· 4 типов вЂ“ СЌРєРѕРЅРѕРј, комфорт, бизнес Рё премиум.

Классификация пермских новостроек существует СЃ апреля 2008-РіРѕ, Рё создана РѕРЅР° была рабочей РіСЂСѓРїРїРѕР№ аналитиков РќРџ «РГР. Пермский край», РІ которую входили специалисты РёР· таких компаний, как строительная РіСЂСѓРїРїР° «Камская долина», РђРќ «Респект», РђРќ «Перспектива», РђРќ «ПТДН», информационная РіСЂСѓРїРїР° «Резон». Пермские аналитики выделили три основных класса, РЅРѕ предложили ввести еще РґРІР° промежуточных типа вЂ“ СЌРєРѕРЅРѕРј+ Рё бизнес+. Появление такой классификации позволило сделать рынок новостроек более структурированным Рё исключило возможность завышения класса жилой новостройки Сѓ девелоперов. Напомним, РІ период строительного Р±СѓРјР° РЅРµ редкостью были случаи, РєРѕРіРґР° строительные компании присваивали класс СЃРІРѕРёРј объектам РїРѕ собственному усмотрению Рё уже РІ соответствии СЃ РЅРёРј устанавливали цены. Принятие классификации показало, например, что РІ Перми нет жилья элитного класса.Большое количество региональных классификаций РіРѕРІРѕСЂРёС‚ РѕР± отсутствии Сѓ специалистов единого понимания РѕРґРЅРёС… Рё тех же терминов.

Эльвира Епишина, начальник аналитического отдела ОАО «Камская долина»:

– Р’ таких условиях РЅРµ только трудно работать профессионалам, РЅРѕ Рё сложно разобраться потребителям Рё инвесторам. Р’ последнее время, особенно РІ РєСЂРёР·РёСЃ, стало очевидно, что для потребителя РїСЂРё РїРѕРєСѓРїРєРµ недвижимости соотношение цена вЂ“ качество выходит РЅР° первое место Рё классификацию надо привязывать Рє мнению потребителя. Поэтому нужна прозрачная навигацион-ная система, которой РјС‹ сегодня РЅРµ имеем.

Эту точку зрения разделяют Рё РґСЂСѓРіРёРµ участники рынка. «На РјРѕР№ взгляд, единая общероссийская классификация необходима, вЂ“ уверена директор консалтинг-РіСЂСѓРїРїС‹ Research & Decisions Регина Давлетшина. вЂ“ Если врачи, например, РІ разных странах РјРёСЂР° пользуются РѕРґРЅРѕР№ Рё той же терминологией, то почему этого РЅРµ сделать специалистам рынка недвижимости. РўРѕРіРґР° разговор СЃ инвесторами Рё потребителям РјРѕРі Р±С‹ стать проще». Собеседница В«bcВ» напомнила Рѕ случаях, РєРѕРіРґР° РІ Пермь приезжали инвесторы СЃ планами построить РІ Перми жилье бизнес-класса, которое РїРѕ местным меркам тянуло РЅР° элит+. Договориться было сложно.

За появление четко обозначенных терминов ратуют и строители.

Алевтина Романова, генеральный директор ОАО «Камская долина»:

– Несомненно, сегодня нужна классификация, единая для всех участников рынка. Конечно, она не будет носить законодательный характер, но подобная разработка необходима для того, чтобы не дезориентировать клиента. Сейчас классификация существует, но в представлении каждого участника рынка она своя.

Участникам созданной рабочей группы при разработке единой классификации придется найти общий язык и решить несколько проблем: определиться, сколько классов должно быть и по каким критериям их следует определять. Задача непростая: на сегодняшний день среди экспертов бытует мнение, что столичная классификация и региональная не могут быть одинаковыми из-за большой разницы в уровне жизни населения. Эльвира Епишина считает, что у тех, кто отстаивает подобную точку зрения, есть свои основания. По качеству строящегося жилья регионы существенно отстают от Москвы. Но, считает главный аналитик «Камской долины», если классификацию подгонять под региональные мерки, будет нарушено соотношение цены и качества.

Эльвира Епишина предлагает определить критерии классификации жилья РёСЃС…РѕРґСЏ РёР· РґРІСѓС… уровней РёС… значимости. РќР° первый уровень поставить критерии, играющие первостепенную роль РІ ценообразовании жилья РІРѕ всех регионах Р Р¤ без исключения, РЅР° второй уровень вЂ“ критерии, определяющие региональные особенности РІ каждом РёР· регионов (РІ тех, РіРґРµ есть классификационные разработки).

Р’ случае удачного решения этой проблемы будет сформирован единый понятийный словарь РЅР° всей территории страны. РџСЂРё этом появление РЅРѕРІРѕР№, более четкой классификации, РїРѕ заверениям специалистов, РЅРµ приведет Рє пересмотру цен РЅР° существующие объекты РІ Пермском крае. РќР° сегодняшний день текущие цены РЅР° пермские новостройки складываются РёСЃС…РѕРґСЏ РёР· РёС… СѓСЂРѕРІРЅСЏ качества РІ соответствии СЃ принятой РІ 2008 РіРѕРґСѓ классификацией. РљСЂРѕРјРµ того, РІ конце 2010-РіРѕ вЂ“ начале 2011 РіРѕРґР° членам Пермского отделения РГР (РќРџ «РГР. Пермский край») Рё Пермскому региональному отделению Р РѕСЃСЃРёР№СЃРєРѕРіРѕ общества оценщиков (РџР Рћ Р РћРћ) уже была разослана база данных пермских новостроек СЃ указанием РёС… класса качества для применения ее РІ профессиональной деятельности.

8 ( 323 ) от 07 марта 2011 г.
Любовь Анкудинова

�сточник:
Газета Business-class

Все новости