Новости

01 марта 2011

Малую приватизацию сделают бессрочной

Госдума намерена сделать малую приватизацию бессрочной, сократить перечни не приватизируемых объектов и вернуть НДС всем арендаторам, которые уже выкупили свои помещения у государства. По словам депутата Госдумы Алексея Плахотникова, Комитет по собственности уже готовит такие поправки. Благодаря этому число выкупленных помещений может вырасти в 300 раз, отмечается в сообщении пресс-службы Госдумы.

О готовящихся поправках рассказал член думского Комитета по собственности Алексей Плахотников, выступая 28 февраля на посвященном малой приватизации заседании круглого стола в Торгово-промышленной палате Петербурга.

Петербург, отметил А.Плахотников, может служить образцом в практике применения федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ФЗ-159 от 22.07.08 г.). По информации, предоставленной КУГИ Петербурга, с начала действия ФЗ №159 было подано 1908 заявок на выкуп объектов недвижимости, из них продано 1336 объектов (в 2009 году – 943, остальное в 2010-м) на общую сумму 6,775 млрд руб. Всего же под действие 159-го ФЗ в Петербурге подпадает около 4,5 тыс. помещений.

В целом же по стране благодаря 159 ФЗ уже выкуплено примерно 17 тысяч помещений.

Комитет по собственности Госдумы в течение 2011 года постарается совместно с Правительством РФ разработать поправки, серьезно облегчающие арендаторам выкуп помещений. И прежде всего данный закон приобретет более жесткие рамки.

Во-первых, будут пересмотрены нормы приватизации муниципального имущества. «Мы считаем, что необходимо установить федеральным законом следующее: площадь и срок рассрочки выкупа не могут устанавливаться субъектом РФ в размере меньшем, чем определено в настоящем Правительством РФ - 500 метров общей площади и 3 года рассрочки. Субъекты смогут устанавливать большую площадь, например 1000 кв. метров и срок рассрочки – 5 или 7 лет, но они будут уже не вправе регламентировать площади до 100 метров и давать всего лишь годовую рассрочку», -сообщил А.Плахотников.

Во-вторых, под контроль попадут так называемые «запретные списки». В настоящее время согласно данным Федерального агентства по управлению государственным имуществом, в такие перечни включены 50180 объектов, общей площадью 12 млн квадратных метров. Далеко не всегда это сделано обоснованно. Целесообразно и здесь ввести ограничения, установленные на федеральном уровне. Например, помещения площадью до 300 или 500 метров будут подлежать, при желании арендатора, приватизации. А их выкуп будет не через открытые аукционы, а путем реализации права арендатора, являющегося субъектом малого предпринимательства.

В обязательном порядке будут пересмотрены временные рамки приватизации. «Мы намерены снять привязку права на приватизацию к году принятия закона, - отметил А.Плахотников. - На сегодняшний день под выкуп подпадают только арендаторы, которые заключили договор до 04 августа 2006 года, т.е. за два года до вступления в силу федерального закона. Гораздо эффективнее в данном случае так называемый «револьверный» принцип – два года аренды до подачи заявления о приватизации».

Четвертым пунктом борьбы с чиновничьими барьерами на пути 159 ФЗ станет методика рыночной оценки выкупаемых помещений. Практика показала, что в некоторых регионах рыночные цены на выкупаемые помещения поднялись в два раза: абсолютно одинаковые по исходным параметрам площади в начале года выкупались по одной цене, а в конце года уже в два раза дороже. Местные власти отдают предпочтение определенным оценочным фирмам – тем оценщикам, которые определят рыночную стоимость в интересах муниципального руководства. Поэтому в этом законе планируется закрепить за предпринимателем право самостоятельно выбирать оценщиков, а также подавать в суд на пересмотр оценки, выставляя в качестве аргумента отчет сторонней оценочной организации – так называемый принцип «оценка против оценки».

Еще один позитивный момент - арендатор будет считать, что ему выгоднее: выкупить помещения сразу и на свои средства, получить рассрочку у муниципалитета, либо взять кредит в банке. «Я уже говорил о расширении сроков рассрочки до 3 лет. Предприниматель сможет равными платежами гасить свой долг за выкупаемое помещение, не платя муниципалитету никаких процентов и комиссионных платежей. Если 3 года – срок для малой фирмы слишком короткий, тогда можно обращаться в банк», - рассказал А.Плахотников. Благодаря внесенным Комитетом по собственности поправкам эта процедура стала более упрощенной и менее рискованной для коммерческих банков. Выкупаемое помещение признается полноценным залогом, и предприниматель имеет право взять большую сумму в долг на условиях ипотеки. Так как обороты у малых фирм, как правило, небольшие, многих устроит именно ипотека. За нее придется платить проценты банку, но тогда и срок выкупа можно будет растянуть на более длительный период.

Участники круглого стола в Торгово-промышленной палате Петербурга говорили о необходимости уточнить критерии, по которым местные исполнительные власти могут включать арендуемые малыми и средними бизнесменами (МСБ) помещения в перечень не подлежащих приватизации.

«Из-за того, что в 159-м ФЗ не прописаны критерии, власти составляют эти перечни по своему усмотрению. Часто случается, что если на здание положил глаз инвестор, власти тут же находят повод, чтобы внести его в такой список. И арендатор помещений лишается права преимущественного выкупа, а договор аренды с ним расторгается», - заявила координатор Лиги арендаторов госимущества Яна Боровицкая.

В такой ситуации оказался, например, гендиректор ООО «Компания «Полезные подарки» Сергей Красавцев. Он рассказал, что занимал в здании два помещения – площадью 300 кв. м и 370 кв. м. Без его ведома КУГИ объединил кадастровые номера помещений, и они стали одним объектом площадью 670 кв. м. По петербургскому закону о праве преимущественного выкупа на льготных условиях МСБ может приобретать недвижимость только до 500 кв. м. «Наши помещения включены теперь в перечень не приватизируемых. Если их выставят на торги, мы не сможем выкупить их на общих основаниях», - утверждает Красавцев.

Яна Боровицкая предполагает, что если такой бизнесмен будет судиться с городом, то шансов на выигрыш у него не много.

Однако старший юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и партнеры» Юрий Халимовский не согласен: «В сомнительных случаях суд действительно может предпочесть толковать законодательство в пользу исполнительной власти. Но когда очевидно, что нет оснований для включения в перечень объектов, не подлежащих приватизации, то вероятность победы есть. В Петербурге были такие случаи и, в частности, в нашей практике тоже. Правда, не много».

Петербургские бизнесмены также давно критикуют запрет, наложенный Смольным на выкуп недвижимости вдоль основных городских магистралей. Именно там, прежде всего, и стоит приобретать «квадраты» в собственность, так как арендная плата там наиболее высокая.

Еще один бурно обсуждаемый пункт поправок – возврат НДС, уплаченного бизнесменами, которые уже выкупили свои помещения.

С 1 апреля вступят в силу изменения в Налоговый кодекс РФ, освобождающие «выкупателей» от НДС (18%). Однако обратной силы закон не имеет – то есть те, кто с 2009 года уже приобрел недвижимость на льготных условиях и уплатил НДС, назад своих денег не получат.

По оценке КУГИ Петербурга, в 2010 году бизнесмены, выкупившие свои помещения, заплатили НДС в размере свыше 1 млрд руб. Учитывая, что на тот момент было заключено около 1,1 тыс. выкупных договоров, на каждого предпринимателя пришлось в среднем по 900 тыс. руб. Для малого бизнеса суммы не маленькие.

«Если государство вернет эти деньги бизнесменам, то оно не сильно пострадает, а вот для бизнесменов это будет существенной помощью», - считает депутат Законодательного собрания Петербурга Александр Ольховский.

Кроме того, эксперты отметили, что есть и ряд других проблем, тормозящих малую приватизацию.

Например, начальник отдела организации работы с малым бизнесом управления продаж и обслуживания корпоративных клиентов и малого бизнеса Сбербанка в Петербурге Антон Сермягин сообщил, что МСБ очень неохотно кредитуются. За 2009-2010 годы было выдано всего два кредита.

Исполнительный директор Фонда содействия кредитованию малого бизнеса Александра Питкянен подтвердила: в фонд за два года поступило лишь пять заявок.

«Главная причина – бизнесменам трудно подтвердить в банках свою финансовую состоятельность – у банков слишком жесткие критерии оценки. Нужно их упростить», - поясняет Яна Боровицкая.

Среди проблем, с которыми сталкиваются бизнесмены, - завышение оценки стоимости выкупаемых помещений, которую дают назначаемые властями оценщики. «Бывает, что в течение года стоимость одного и того же помещения, по данным оценщика, вырастает в пять раз», - сообщил Плахотников.

Однако, по его мнению, главная проблема – нежелание региональных властей содействовать выкупу. «Если власть хочет что-то дать малому бизнесу, она дает. Мы это видим на примере Петербурга», - добавил депутат.

Законопроект с поправками предполагается внести в Госдуму уже в весеннюю сессию.

ИА "Альянс Медиа"

Все новости