Новости

Арендаторов больше, чем покупателей

На вторичном рынке квартир в Москве застой, а рынок арендного жилья набирает обороты

«Спрос и цены топчутся на месте» — так охарактеризовал ситуацию на вторичном рынке жилья Москвы один из его участников. По данным аналитиков, средние цены колеблются незначительно, чаще реагируя на изменение валютного курса (стоимость выставленного на продажу жилья указывается преимущественно в долларах), а не на активность покупателей. На фоне стагнации вторичного сегмента резко выделяется рынок аренды: здесь царит не вполне привычное для этого времени года оживление.

Избыток продавцов

Сегодня средняя стоимость жилья на вторичном рынке Москвы составляет 159 тыс. рублей за метр. Несмотря на высокую активность покупателей, в прошлом году цены выросли незначительно — примерно на 10%. В настоящее время, по мнению экспертов, не видно объективных предпосылок ни для снижения цен, ни для их роста.

Объем сделок с недвижимостью в январе вырос по сравнению с аналогичным периодом прошлого года: Росреестр зарегистрировал 4466 договоров купли-продажи квартир против прошлогодних 3923. Однако эксперты считают, что это лишь отголоски прошлогодней покупательской активности, а не новая волна спроса, способная поколебать нынешнюю стабильность рынка. По их прогнозам, ежемесячно в Москве будет заключаться 5–6 тыс. договоров купли-продажи жилья. То есть спрос останется примерно на прошлогоднем уровне.

Столичному рынку жилья мешает разогнаться балласт в виде огромного объема предложения, который оценивается примерно в 50 тыс. квартир. За 2010 год предложение увеличилось на 38,1% и продолжает расти.

Ипотечные ожидания

Все надежды продавцов квартир на рост рынка связаны с ипотекой. Пока она особенно востребована в нижнем ценовом сегменте. По информации компании «Миэль», в прошлом году с помощью ипотеки москвичи чаще покупали жилье площадью 52–54 кв. м в панельном доме стоимостью 6,1 млн рублей (при сумме кредита 3,29 млн рублей).

В целом же с использованием ипотечного рычага пока совершается 20–30% сделок. И это несмотря на то, что доступность кредитов в последнее время заметно выросла. Увеличились сроки кредитования, что позволило заемщикам сократить размеры ежемесячных платежей. Многие банки снова стали рассматривать доход, подтвержденный не только справкой по форме 2-НДФЛ, но и справкой по форме банка. Размер первоначального взноса снизился с 40–50 до 10–20% от стоимости жилья.

По данным ипотечного брокера «Фосборн Хоум», в прошлом году средневзвешенная процентная ставка по рублевым ипотечным кредитам заметно снизилась и составляет 12–13% годовых. В начале 2011 года сразу несколько банков («Дельтакредит», «Союз», «Уралсиб» и ряд других) заявили о дальнейшем снижении ставок. В феврале их примеру последовали еще несколько кредитных учреждений.

«Дальнейшая динамика ипотечных ставок будет зависеть прежде всего от уровня инфляции и действий Банка России в области монетарной политики. Если инфляцию в 2011 году удастся удержать в пределах 8–9 процентов, то ставки по ипотеке могут оказаться самыми низкими за всю историю ипотечного кредитования в стране», — полагают аналитики Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

Арендаторы оживились

Считается, что если квартиры неохотно раскупают, то резко возрастает спрос на арендуемое жилье. Конъюнктура московского рынка аренды подтверждает это.

«Рынок аренды жилья в Москве начал оживать после декабрьского затишья. Число потенциальных арендаторов увеличилось на 15–20 процентов. Количество совершенных в январе сделок выросло на 10–12 процентов», — констатируют аналитики МИАНа. По информации «Миэль-Аренда», спрос на арендное жилье в январе вырос на треть.

При этом объем предложения квартир снизился по сравнению с декабрем на 13%. Ощутимее всего рынок сдулся в самом востребованном нижнем ценовом сегменте (до 30 тыс. рублей в месяц). Наиболее востребованы однокомнатные квартиры, на долю которых приходится 63% заявок, и двухкомнатные квартиры (29% заявок). Арендные ставки на «однушки» колеблются в диапазоне от 20 до 94 тыс. рублей, на «двушки» — от 25 тыс. до 275 тыс. рублей.

В 2010 году арендные ставки на квартиры поднялись на 12–15%. По прогнозам риэлтеров, в первом полугодии 2011 года цены могут вырасти еще на 5–10%. Позитивная динамика объясняется восстановлением рынка труда. Почувствовав стабильность, многие арендаторы решили улучшить жилищные условия. Кроме того, в Москву вновь потянулись трудовые мигранты из ближнего и дальнего зарубежья. К слову, согласно рейтингу, составленному компанией ECA International, Москва заняла второе место среди мировых столиц по уровню арендной платы за жилье, которое снимают иностранные топ-менеджеры: средняя ставка составила 3,5 тыс. долларов в месяц. Дороже снимать квартиру только в Токио (4,3 тыс. долларов в месяц).

Любопытно, что положительная динамика зафиксирована и на рынке аренды загородного жилья. В январе спрос на загородные дома вырос на 41%, а объем предложения снизился. Особенно востребованы коттеджи по цене от 30 до 90 тыс. руб. в месяц. «Судя по всему, сезон сдачи загородных домов в аренду на лето в этом году начнется в феврале. При этом спрос на объекты, удаленные от МКАД более чем на 50 километров, примерно в четыре раза превышает предложение. Увеличивается количество заявок на аренду летних дач, максимально удаленных от столицы», — рассказывает первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова. Памятуя о жарком и дымном лете 2010 года, москвичи спешат застолбить место подальше от города.

Илья Ступин
«Эксперт» №8 (742) / 28 фев 2011, 00:00

Все новости