Новости

Сдается квартира

Несколько правил для желающих сдать жилплощадь в аренду

Многие из тех, кто имеет дополнительные квадратные метры, хотят их сдать в аренду. И, сделав это неправильно, получают "головную боль". То жильцы не платят вовремя, то "налоговая" вдруг нагрянет с претензиями. Юристы рассказали "Финансовым Известиям", как это сделать самостоятельно и правильно - чтобы и выгоду получить, и без квартиры не остаться.

Если вы решили сдавать свою квартиру в аренду, технология этого довольно проста. Первый момент - необходимо изучить рынок наемной недвижимости, оценить жилое помещение, предполагаемое к сдаче внаем. Второй пункт - подготовить жилое помещение для сдачи внаем. Третий - определиться с условиями найма (срок, цена и пр.) и подготовить проект договора найма жилого помещения. Четвертый - довести информацию о найме жилого помещения до потенциальных нанимателей. Пятый - провести переговоры с потенциальными нанимателями. Шестой - заключить договор найма жилого помещения со своими клиентами. Регистрироваться в качестве предпринимателя не нужно.

Юрист юридической компании "Юков, Хренов и партнеры" Татьяна Левкина говорит, что если у собственника есть возможность самостоятельно заниматься сдачей жилого помещения внаем, то прибегать к помощи риэлторов не стоит: они, как показывает практика, преследуют лишь свои интересы. По сути, для заключения договора найма жилого помещения собственнику не нужно обращаться в какие-либо государственные или муниципальные органы власти. Хотя представляется целесообразным обращение к квалифицированному юристу за помощью в составлении проекта договора найма жилого помещения, а также за разъяснением прав и обязанностей нанимателей и наймодателей, порядка уплаты налога с наемной платы и пр. "Собственник вполне может сдать жилое помещение внаем без каких-либо затрат или с минимальными затратами", - говорит она.

Оценить квартиру тоже надо адекватно. Критерии оценки просты. Учитывается качество ремонта, наличие и качество мебели, техники и прочего, потому как "дыру" за хорошие деньги вы не сдадите. Обращайте внимание на район города, удаленность от центра и транспортных точек, срок найма. "Дорогая" квартира может провисеть в базах данных долго, а за каждое объявление ведь придется платить...

Со съемщиками обязательно нужно заключить договор аренды жилого помещения в письменной форме. Для того чтобы он считался заключенным, стороны должны прийти к соглашению о предмете данного договора при детальном описании соответствующего помещения. "Однако в интересах наймодателя и нанимателя важно прописать также иные условия, как то: срок, наемная плата, порядок расчетов, права и обязанности сторон, порядок сдачи-приемки жилого помещения, ответственность и пр.", - говорит Татьяна Левкина.

Можно приложить к договору опись ценного имущества. Если в квартире есть дорогая мебель и бытовая техника, то перед сдачей составьте опись и приложите ее к договору. Укажите, что в случае порчи арендатор должен возместить ущерб. Обговорите, каким образом может быть возмещен этот ущерб, укажите цену данного имущества. Обязательно уточните, кто будет оплачивать коммунальные услуги. Как вариант - коммунальные платежи может производить хозяин, а электроэнергию и телефон может оплачивать арендатор. В этом случае перед сдачей необходимо снять показания счетчика электроэнергии.

Также уточните, за чей счет происходит ремонт в случае аварии или другого ЧП. Как правило, хозяин квартиры оплачивает ремонт в том случае, если в происшедшем нет вины арендатора. Например, ЧП произошло из-за того, что в квартире очень старая сантехника. Если же авария по вине жильца, то он и должен платить. Пропишите порядок расторжения договора. Юристы советуют собственникам квартир использовать такую формулировку: "...договор также может быть расторгнут любой из сторон на основаниях, предусмотренных законодательством". Одно из таких оснований - существенное изменение обстоятельств - статья 451 Гражданского кодекса РФ. Другими словами, если значительно выросли цены на квартиры, а договор не позволяет хозяину поднять плату, он может в одностороннем порядке расторгнуть договор, сославшись на существенное изменение обстоятельств. А затем найти новых арендаторов, согласных платить больше. Юрист юридической группы "Яковлев и Партнеры" Роберт Смирнов отметил, что если собственник хочет сдавать квартиру самостоятельно, без помощи риэлторов, то как минимум необходимо предварительно ознакомиться с паспортными данными потенциального арендатора, выяснить, где он прописан, сделать копию паспорта для себя, провести с ним беседу, чтобы убедиться в его платежеспособности - вплоть до того, что попросить предъявить документы, свидетельствующие о его трудоустройстве в вашем городе, а также иные доказательства его непричастности к мошенникам.

Полученный доход от сдачи жилого помещения внаем подлежит налогообложению в установленном порядке, но никаких особенностей или "подводных камней" при этом не существует. Что же касается взаимодействия с налоговой инспекцией, то, поскольку сдача квартиры влечет за собой получение дохода, его просто необходимо декларировать. Роберт Смирнов рассказал, что декларация подается один раз в год в срок до 30 апреля. Инспекция сама вычислит размер налога исходя из заявленных параметров. По требованию налоговой должна быть предоставлена копия договора аренды. После внесения данного источника дохода вам будут приходить по почте квитанции об оплате. За сокрытие дохода - будь то от сдачи квартиры либо из любых других источников - предусмотрены различные меры ответственности, вплоть до уголовной.

Роберт Смирнов также отметил, что зачастую бывает так, что в целях минимизации легального дохода "на бумаге" некоторые собственники по договору указывают заниженную стоимость аренды, а остальную часть оплаты получают "в конверте". "В этом случае арендодатель рискует получить только "белую" часть оплаты, и он не в праве будет предъявить никаких требований к арендатору", - говорит он.

Катерина Богомолова

Все новости