Новости

В Сочи закладывают новую олимпийскую аренду

Стоимость земли на спортивных стройках снизят в несколько раз и зафиксируют до 2015 года

Минэкономики признало: олимпийское строительство в Сочи, которое ранее рассматривалось как сверхприбыльное, имеет во многом социальный характер и менее рентабельно, чем в других регионах. Причина — взлет арендных ставок на госземли: ставки привязаны к кадастровой стоимости земель, которая только с 2008 года выросла в 4,5 раза. Минэкономики предлагает снизить арендные платежи почти в десять раз по некоторым категориям земель и зафиксировать их до 1 января 2015 года. За рост стоимости аренды во многом отвечает Краснодарский край, увеличивающий цену аренды земель в районе Сочи местными коэффициентами. Девелоперов отпугивает и не беспокоящий пока Минэкономики плановый рост стоимости аренды в 15-20 раз с 2015 года.

Согласно действующей схеме аренды земель, находящихся РІ государственной или муниципальной собственности Рё переданных для строительства олимпийских объектов (РњРёРЅСЌРєРѕРЅРѕРјРёРєРё утвердило ее РІ сентябре 2008 РіРѕРґР°), РґРѕ 1 января 2015 РіРѕРґР° ставка для РЅРёС… составляет 0,1% РѕС‚ кадастровой стоимости самого участка. После стоимость аренды должна вырасти РґРѕ 1,5-2% кадастровой стоимости, то есть стоимость аренды уже РІ 2008 РіРѕРґСѓ предполагалась льготной. РќРѕ, согласно опубликованному РЅР° прошлой неделе РЅР° сайте министерства проекту постановления "Рћ внесении изменений РІ приказ Минэкономразвития Р РѕСЃСЃРёРё РѕС‚ 10 сентября 2008 РіРѕРґР° N 270", такой РїРѕРґС…РѕРґ "РЅРµ учитывает интересы инвесторов": "олимпийского экономического Р±СѓРјР°", резко увеличившего Р±С‹ окупаемость девелоперских инвестпроектов РІ Сочи, очевидно, ждать РЅРµ приходится, рентабельность РёС… СЃ учетом ставок аренды относительно РЅРёР·РєР° — аренду следует снизить. "Участие инвесторов олимпийского строительства зачастую РЅРѕСЃРёС‚ социальный характер, Р° планируемая прибыль значительно ниже той, которая может быть получена РїСЂРё реализации инвестиционных проектов, аналогичных РїРѕ объему капитальных вложений",— говорится РІ пояснительной записке Рє проекту изменений РІ действующий приказ.

Для олимпийской стройки в основном передаются земли в населенных пунктах и особо охраняемых зонах (незначительная часть — из земель сельхозназначения).

Согласно данным госдокладов Рѕ состоянии Рё использовании земель РІ Р Р¤ Р·Р° 2006-2008 РіРѕРґС‹, средневзвешенный показатель кадастровой стоимости земли РІ Краснодарском крае составил 634,4 СЂСѓР±. Р·Р° 1 РєРІ. Рј. Р’ апреле 2009 РіРѕРґР° РїРѕ постановлению губернатора края стоимость земли установлена уже РЅР° СѓСЂРѕРІРЅРµ 3024,67 СЂСѓР±. Р·Р° 1 РєРІ. Рј. "Таким образом, кадастровая стоимость земельных участков выросла РІ 4,5 раза",— РїСЂРёРІРѕРґРёС‚ расчеты министерство. "Повышение СѓСЂРѕРІРЅСЏ кадастровой стоимости земельных участков Рё, как следствие, увеличение арендной платы" РїСЂРёРІРѕРґСЏС‚ Рє снижению доходности Рё реализации инвестпроектов РІ регионе, заключает РњРёРЅСЌРєРѕРЅРѕРјРёРєРё.

"Р’ целях привлекательности для участников олимпийского строительства для реализации инвестиционных проектов" РњРёРЅСЌРєРѕРЅРѕРјРёРєРё предлагает просто зафиксировать стоимость арендной ставки РґРѕ 2015 РіРѕРґР° РёР· расчета цены РЅР° землю РІ 2006-2008 годах ("РІ указанный период было запланировано размещение основных олимпийских объектов" Рё РЅРµ предполагалось "последующее многократное увеличение размера кадастровой стоимости"). Р’ частности, для земельных участков, расположенных РЅР° территории РіРѕСЂРѕРґСЃРєРѕРіРѕ РѕРєСЂСѓРіР° Сочи Рё населенных пунктов, предложено установить арендную плату РІ размере 17,22 СЂСѓР±. Р·Р° 1 РєРІ. Рј РІ РіРѕРґ. РџРѕРґ эту ставку попадают застройщики основных олимпийских объектов РІ прибрежном кластере (Р�меретинская низменность): здесь, РІ частности, ГК "Олимпстрой" РІРѕР·РІРѕРґРёС‚ Центральный стадион, ледовый Дворец спорта Рё Большую ледовую арену, Р° структура холдинга "Базэл" "Главстрой" строит комплекс зданий Рё сооружений для представителей олимпийской семьи, членов Международного паралимпийского комитета Рё спортсменов. Для второго РѕСЃРЅРѕРІРЅРѕРіРѕ участка будущей Олимпиады — РіРѕСЂРЅРѕРіРѕ кластера (горнолыжный центр "Р РѕР·Р° Хутор", СЃРЅРѕСѓР±РѕСЂРґ-парк Рё фристайл-центр, санно-бобслейная трасса Рё С‚. Рґ.),— который расположен РЅР° территории Сочинского национального парка Рё частично затрагивает земли сельхозназначения, РњРёРЅСЌРєРѕРЅРѕРјРёРєРё предлагает установить ставку 3,04 Рё 7,22 СЂСѓР±. Р·Р° 1 РєРІ. Рј РІ РіРѕРґ соответственно (СЃРј. РєР°СЂС‚Сѓ).

Как сообщили "РЄ" РІ "Главстрое", идея снижения арендных платежей для олимпийских объектов обсуждается последние РіРѕРґ-полтора. "Снижение ставок повысит инвестиционную привлекательность для проектов,— РіРѕРІРѕСЂРёС‚ представитель "Главстроя" Виталий Королев.— Это хороший сигнал для инвесторов". Текущая арендная ставка для олимпийских участков значительно выше базовой, РЅРѕ дело РЅРµ только РІ кадастровой стоимости, РёСЃС…РѕРґСЏ РёР· которой исчисляется ставка аренды. РџРѕ словам президента Р�Рљ "РџРѕРєСЂРѕРІ" Николая Крайнова, базовая ставка аренды земли РІ Сочи составляет 39 СЂСѓР±. Р·Р° 1 РєРІ. Рј РІ РіРѕРґ, Рё Рє этой СЃСѓРјРјРµ прибавляется устанавливаемый властями Краснодарского края коэффициент СЃ учетом категории земель, используемых инвестпроектом. "Коэффициент может быть таким большим, что арендаторам приходится РІ конечном счете платить 2-3 С‚ыс. СЂСѓР±. Р·Р° 1 РєРІ. Рј РІ РіРѕРґ",— РіРѕРІРѕСЂРёС‚ РѕРЅ.

Точечные попытки повысить для инвесторов рентабельность проектов через снижение ставок аренды предпринимались Рё ранее. Еще РґРѕ появления проекта изменений РњРёРЅСЌРєРѕРЅРѕРјРёРєРё РїРѕ расчету ставок аренды платежи для некоторых застройщиков уже пересматривались. Р�сточник "РЄ" РІ РћРђРћ "Красная Поляна" (строит олимпийские объекты РІ Сочинском нацпарке) сообщил, что компания заключила РґРѕРіРѕРІРѕСЂ аренды РЅР° 2 С‚ыс. РіР° земель различного назначения РЅР° 49 лет. "РЈ нас земли трех категорий — сельхозназначения, земли поселений Рё нацпарка,— РіРѕРІРѕСЂРёС‚ собеседник "РЄ".— Ранее Р·Р° эти земли компании приходилось платить более 60 РјР»РЅ СЂСѓР±. ежегодно, РЅРѕ РІ 2010 РіРѕРґСѓ власти снизили ставки для олимпийского строительства, Рё сейчас суммарные арендные выплаты нам обходятся РІ 6 РјР»РЅ СЂСѓР±. РІ РіРѕРґ". Платежи девелопера Р·Р° аренду участков могли быть Рё выше, если Р±С‹ компания строила только РЅР° землях нацпарка, РіРґРµ очень высоки ставки аренды, добавляет собеседник.

В аппарате губернатора Краснодарского края не смогли прокомментировать инициативу министерства, поскольку "все руководство находилось на олимпийских объектах", которые посещали президент Дмитрий Медведев и премьер-министр Владимир Путин (подробнее о визите "Ъ" писал 19 февраля). В любом случае у Краснодарского края остается возможность новой коррекцией ставок коэффициентов сохранить за собой по крайней мере часть прибыли, которой Минэкономики намерено вернуть в Сочи уже отказавшихся от проектов инвесторов. Кроме того, Минэкономики пока не намерено изменять базовое положение схемы аренды, согласно которой цены на аренду "олимпийских" земель в 2015 году вырастут как минимум в 15-20 раз, то есть удвоятся по отношению к нынешним ставкам.

Де-факто это означает уход в зону нерентабельности большинства проектов уже через четыре года, по завершении Олимпиады: реализовывать проекты с меньшим сроком окупаемости в Сочи просто опасно. При этом даже само по себе падение рентабельности олимпийских строек после проведения Олимпиад — одна из самых существенных проблем таких инвестпроектов. Так, в 2010 году, после завершения Олимпийских игр в Пекине, правительству КНР и властям Пекина пришлось перейти на госфинансирование текущей работы и реконструкции крупнейших олимпийских объектов. В России же в случае резкого роста ставок аренды на землю в Сочи в 2015-2016 годах несостоятельность компаний—владельцев олимпийских объектов может быть массовой. Без решения этой проблемы новые земельные льготы от Минэкономики привлекательности Сочи для девелоперов не добавят.

�рина Парфентьева, Халиль Аминов, Дмитрий Бутрин

�сточник:
Газета «Коммерсантъ»   в„– 30/Рџ (4571) РѕС‚ 21.02.2011

Все новости