Новости

Хороший плохой залог

Залог, как известно, выполняет несколько функций, а именно: стимулирует возврат предоставленных банком кредитных средств, обеспечивает возвратность этих средств, сдерживает наращивание кредитной задолженности заемщика у других финансовых организаций, минимизирует риски преднамеренного вывода активов должника, а также корректирует резервы по обеспеченной ссуде. Однако в условиях кризиса залоги, к сожалению, не всегда выполняли перечисленные функции и продемонстрировали низкую эффективность.

Что РІ этом отношении может изменить 2011 РіРѕРґ? Прежде всего, банки ожидают принятия закона Рѕ регистрации движимого имущества. Р�дея создания единой системы регистрации подобных залогов впервые возникла еще РІ апреле 2005-РіРѕ, РІ стратегии развития банковского сектора, утвержденной правительством Рё Банком Р РѕСЃСЃРёРё. Сейчас кредитные организации РЅРµ РІ состоянии проверить юридическую чистоту залога движимого имущества РїСЂРё выдаче займов. Это чрезвычайно осложняет процедуру истребования залога РІ случае банкротства заемщиков Рё косвенно влияет РЅР° размер дисконтирования залога, РґР° Рё РЅР° процентную ставку. 

Ключевым положением закона должно стать создание единого реестра залогов движимого имущества. Что это даст? Это позволит банкам устранить риск мошеннических действий с залогом, когда одно и то же имущество, естественно, без ведома кредитора, неоднократно используется в качестве залога, с чем финансовые институты в массовом порядке сталкивались в кризис. Также в законе предлагается исключить залог из конкурсной массы при банкротстве должника, отказаться от сложной судебной процедуры обращения взыскания на залог и дальнейшей продажи его на публичных торгах.

Согласно предлагаемым поправкам, суд при наличии договора залога будет без вызова сторон выдавать исполнительный лист на принудительную передачу имущества.

В посткризисный период почти все банки существенно пересмотрели залоговые политики. Причиной послужили как несовершенство законодательной базы, так и недоработки самих банков. В кризис российские банки вошли с законодательной базой, которая не до конца отвечала условиям резко усложнившейся рыночной ситуации и характеризовалась отсутствием единой и достаточной методологии оценки залогового обеспечения. До сих пор общедоступными и принятыми большинством ведущих банков методиками по оценке имущества для целей залога остаются методические рекомендации АРБ. А этого явно недостаточно.

Для того, чтобы упростить расчет залоговой стоимости и сделать его более технологичным, банки рассчитывают коэффициент залогового дисконтирования, учитывающий все перечисленные корректировки для конкретного вида залогового имущества и срока кредитования. При этом формируются «нормативные» залоговые дисконты.

Следует отметить, что обычно средние банки (и СБ Банк в частности) используют гибкий клиентоориентированный подход к оценке и дисконтированию рыночной стоимости залога. Однако такой подход должен базироваться на четкой привязке «льготного» залогового дисконта к риск-показателям кредитного продукта и клиента в целом. А вот снижение залоговых дисконтов на основании «дружественного» подхода к заемщику ведет к последующей невозможности покрытия кредитного продукта при обращении взыскания.

Хотя в большинстве случаев банки редко используют только отчеты независимых оценщиков, так как, как шутят залоговики, в этом определении одна из частей почти всегда ложь. В основном опираются на мнение собственных специалистов по залогам и этим обеспечивают привлекательность кредитных продуктов путем экономии времени, а также затрат клиента на проведение оценки. Хотя на рынке бытует мнение, что собственники банков должны быть заинтересованы именно в независимой оценке обеспечения кредитов, которая позволяла бы представить залоговый портфель банка максимально объективно и транспарентно. Но это, скорее, теория.

Важный аспект, который следует учитывать штатным банковским оценщикам РІ работе СЃ залогами, –  СЌС‚Рѕ высокая степень ответственности Р·Р° результаты оценки, которая РЅРµ допускает подмены существующих реалий теоретическими моделями Рё допущениями.  Независимый оценщик всегда найдет объяснение несоответствия РїСЂРѕРіРЅРѕР·РЅРѕР№ стоимости РІ отчете Рё реальной рыночной стоимости РЅР° дату обращения взыскания.

Банки умеют  бороться СЃ некачественной оценкой переданного РІ залог имущества, Рё зачастую это заканчивается обращением РІ РЎР РћРћ Рё РІ судебные органы. Да Рё вообще РґРѕ РєСЂРёР·РёСЃР° такой инструмент, как уголовное преследование, был редко использован РїСЂРё невозвратах кредитов, хотя практика применения соответствующих статей РЈРљ Р Р¤ сейчас активно нарабатывается. Типичное наказание – РѕС‚ РѕРґРЅРѕРіРѕ РіРѕРґР° РґРѕ полутора лет условно РїСЂРё суммах РІ несколько миллионов рублей.

Еще одно расхожее утверждение, что если залог корректно оценен и оформлен, проверяется по графику банком, то это гарантирует спокойствие, даже если у кредитной структуры есть основания считать, что с заемщиком не все в порядке. К сожалению, это не так.

Рассмотрим для примера залог недвижимости. РЈ недвижимого имущества есть РґРІР° огромных плюса – регистрация залога  РІ Росреестре Рё фундаментальное свойство. Также принятый РІ разгар РєСЂРёР·РёСЃР° Закон в„– 306-ФЗ позволил применять РІ отношении залога возможность внесудебного обращения взыскания РЅР° этот залог. Однако РЅР° практике РІСЃРµ защитные механизмы часто без труда обходятся недобросовестными заемщиками.

Распространенная форма мошенничества – подделка писем банка о снятии залогового обременения с предмета ипотеки. Для исключения подобных махинаций банки вынуждены регулярно запрашивать выписки из ЕГРП силами собственной залоговой службы. А это процесс не столько дорогостоящий, сколько неудобный. Мониторинг залога, например, оборудования, оставляемого у залогодателя, также почти ничего не дает. Залогодатель никак не ограничен в своих возможностях по намеренному ухудшению потребительских свойств залога, его частичной продаже или несогласованной аренде. При этом банк, обнаружив такие нелицеприятные факты, может либо прекратить кредитование, либо потребовать замены предмета залога или же досрочного погашения кредита. Однако на практике утрата залога сама по себе почти никогда не становится причиной прекращения кредитных отношений. Что касается процедур взыскания, нельзя сказать, что они не работают совсем, но работают очень плохо.

Появившиеся поправки в законодательство (Закон № 306-ФЗ, разработанный с целью защиты кредиторов, чьи права в части реализации залога значительно расширены) о внесудебном порядке взыскания никак не ограничивают право залогодателя встречно обратиться в суд, что большинство и делает в случае возникновения конфликта с банком. Основание для обращения в суд может быть разным: не устраивает оценка или порядок продажи имущества. Существенную положительную роль сыграли поправки в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», согласно которым кредитор получил однозначное преимущество за счет возмещения от продажи предмета залога. Однако и здесь есть обходные пути.

К примеру, при выборе оценщика и проведении оценки залога клиент в зависимости от ситуации завышает или занижает стоимость залога или его частей, чтобы снизить размер реального возмещения банку по невозвращенному кредиту.

Вывод очевиден: наличие залога – необходимое, РЅРѕ всегда вторичное требование РїСЂРё кредитовании, главное – это полноценный анализ деятельности Рё источники погашения, Р° РЅРµ залог, каким Р±С‹ РѕРЅ «хорошим» РЅРµ был. РќРѕ, несмотря РЅР° существование всех перечисленных проблем, использование залога остается РІСЃРµ-таки РѕРґРЅРёРј РёР· главных цивилизованных СЃРїРѕСЃРѕР±РѕРІ урегулирования возможной проблемной задолженности.

�горь Комягин, управляющий директор дирекции по развитию корпоративного бизнеса СБ Банка

© �А Клерк.Ру, аналитический отдел

Все новости